ROIってなに？？

こんにちは、看護師大家のたかのです。

今日は不動産投資におけるROIについて解説していきます。

私のプロフィールはこちら（看護師×大家　たかの）を参照してください。

不動産投資におけるROI（投資利益率、Return on Investment）は、投資がどれだけ効率的に利益を生み出しているかを評価する重要な指標です。

これだけ、書かれてもよくわかりませんよね。

一言でいうと、投資したお金がどのぐらいの期間で回収できるかという指標です。

ROIは、投資から得られる収益を、初期投資額に対する割合として表します。これは、不動産投資の成功を測るための基本的な尺度であり、投資家が異なる物件や投資戦略を比較する際に役立ちます。

1. ROIの基本的な計算方法

不動産投資におけるROIの計算は比較的シンプルです。基本的な計算式は以下の通りです

ROI=純利益÷初期投資額×100

ここで、純利益は不動産から得られる総収益から、管理費、維持費、税金、保険料、ローンの支払いなどの運営費用を差し引いた額を指します。初期投資額には、物件の購入価格、購入に関連する手数料や費用が含まれます。

2. ROIの具体的な適用例

私の持っている物件を例に挙げると、もし全て現金で購入した場合は2330万円で購入した物件が140万円の純利益を生み出します、この物件のROIは6%となります。

ROI=(140万円÷2330万円)×100

この場合、私の物件のROIは年間6%のリターンを得ていることになります。

なのでだいたい16年ぐらいで資金を回収できるという計算となります。

これはすごい長すぎて、不動産投資をやる意味あるのか・・・・と思ってしまいますよね。

しかし、ご安心をこれを解決するのはこれから解説するレバレッジです。

3. ROIの評価と比較

ROIは、異なる収益不動産を比較する際に非常に有用です。同じ市場内で複数の物件を比較する場合、ROIが高い物件ほど投資効率が良いと考えられます。

しかし、ROIだけで判断するのはリスクがあります。ROIが高いからといって必ずしも良い投資とは限りません。

たとえば、リスクの高い地域や市場の変動が激しいエリアでは、ROIが高くてもリスクが増す可能性があります。さまざまな視点で投資効率を考えることが重要です。

4. 長期的な視点でのROI

不動産投資は短期的な利益を追求するだけでなく、長期的な資産形成を目指すことが多いです。

そのため、ROIの評価には長期的な視点も必要です。

例えば、物件の価値が将来的に上昇する見込みがある場合、初期投資額に対するROIが低くても、将来的な売却益や家賃収入の増加が見込まれるため、全体的な投資リターンが高くなる可能性があります。

5. キャッシュフローとROIの関係

ROIは不動産投資の一側面を示すに過ぎません。

キャッシュフロー（現金収支）も重要な要素です。これがプラスであれば投資は健全であると言えます。

キャッシュフローが安定していれば、ROIが多少低くても持続可能な投資と考えられます。キャッシュフローについては詳しくはこちらを参照してください。（キャッシュフロー）

6. レバレッジ効果とROI

不動産投資において、ローンを利用することでレバレッジ効果を得ることができます。レバレッジをはてこの原理です。

つまり、自己資金の割合が低くても、借入金を利用することでより大きな物件に投資し、ROIを高めることが可能です。

私の物件の例では、自己資金370万円に対して1960万円を借り入れて2330万円の物件を購入し、140万円の純利益を得た場合のROIは、自己資金に対するリターンとして計算すると48.6%になります。

ROI=(140万円÷370万円)×100=37.8％

しかし、これは修繕や税金などを考慮していないので、実際のROIはこのようになります。

ROI＝140÷（自己資金370万円+修繕費230万円+登記費用60万円+保険代60万円）×100＝19.4％

なので投資資金は約5年で回収できる計算となります。

このように、レバレッジを活用することで、投資効率を劇的に高めることができます。

ただし、ローンの返済が負担となり、キャッシュフローが悪化するリスクもあるため、慎重な計画が必要です。

7. ROIの限界と補完指標

ROIは有用な指標である一方で、いくつかの限界もあります。

たとえば、ROIは時間の経過に伴う資産の価値変動やインフレの影響を考慮していません。また、リスクの要素を十分に反映していないため、高いROIが高いリスクを伴う可能性があります。

そのため、ROIに加えて、キャッシュオンキャッシュリターン（CoC）、内部収益率（IRR）、自己資本利益率（ROE）などの他の指標も併せて検討することが推奨されます。これらの指標は、投資の収益性をより包括的に評価するための補完的な視点を提供します。

まとめ

結論としてROIとは投資したお金がどのぐらいの期間で回収できるかという指標であると説明しました。

不動産投資におけるROIは、投資の効率性を評価するための基本的な指標であり、物件選定や投資戦略の策定において非常に重要な役割を果たします。しかし、ROIだけでなく、他の指標やリスク要因も総合的に考慮し、バランスの取れた投資判断を行うことが成功への鍵となります。

どうだったでしょうか？不動産投資を行うときにはROIは必須の知識です。

しっかり学んで行動していきましょう！！