看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今日は先日、楽街で物件を紹介されたので気になって調べてみました。
ちょっと看護師的な考え方のエッセンスを加えているので参考にしてください。
私の自己紹介はこちらです。看護師×大家 たかの
一緒に学んでいきましょう
1．物件資料
関西にある一棟不動産を紹介されました。（情報は少しぼやかして書きますのでご了承ください）
物件は大阪にある築10数年経過している物件で表面利回り6.5％を超えてきている物件です。
（ここ最近、大阪の築浅物件は5～6％前半が当たり前になってきているので高利回りな印象です。）
現在は満室稼働中で、駅は2線利用できて乗降客数は両方合わせて4万人程度です。
しかも、大阪駅まで10～15分程度で到着するような立地です。
この情報だけでも気になりますね。
2．レントロール
レントロールを見てみると大体5万円後半から6万円であり、近隣と大きな解離はないような印象です。
しかし、一度どんな方が住んでいるのか不明なので確認が必要かなって思います。
3．登記簿謄本
登記簿謄本を見てみてる5000万強を金融機関から購入時に借入されていることが分かりました。
ここで、すこし横道にそれますが
5000万を30年で借入したとすると・・・・5000万÷30＝166万/年を金融機関に支払います。
例えば13年持っていると2158万の返済が済んでいるということになります。
そのため残債は約2800万ということになり、もしこれがそのまま5000万で売却価格になると・・・・
2200万円利益となります！！
すごいですよね、長期で持つことで利益が最大となっているようです。
こんなことを考えながら、購入するなら相談できるかなぁと探っているわけです(笑)
4．接道について
この調査している物件の接道についてですが、
間口は10m
幅員3m
と書かれていました。
これだけ見るとへっ？？どういうことと思いますがこれは非常に重要です。
それは再建築が可能かどうか判断するための材料となるからです。
特にこの幅員が4m以下の道路は42条2項道路を言われ再建築する際にはセットバック（土地と建物の位置を後退させろよっていうこと）をしなければなりません。
だから、この物件は再建築するときには土地面積が小さくなる可能性があると言えます。
5．土地価格
基本的に私は固定資産税路線価、相続税路線価と実勢価格の３つを調べて比較します。
相続税路線価などはこちらのサイトを使います。地価マップ（https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216）
その結果
固定資産税路線価 65000円/m²
相続税路線価 80000円/m²
実勢価格 25万円/m²（本来なら坪で計算しますが分かりやすいようにm²にしています。）
このような結果となり、土地の価格はまずまずなのかと判断しました。
6．アセスメント
ここからは物件に関する私なりのアセスメントです。
立地として大阪駅まで10分～15分で到着することから大阪市内で働く、または学生といった幅広い層のニーズにマッチすると思ます。
しかし、ホームズの賃貸経営ではやや微妙な立地のようなのでこちらは現地へ行って確認が必要です。
また、レントロールを見る限りでは家賃は相場通りですが、このあたりについてはもう少しヒアリングしたいですね。
そして、登記簿謄本からも分かるように築10年以上経過しているので、この年代の物件で一番気になるのは大規模修繕です。大規模修繕が終わっているのかどうか、していない場合にはその調査も必要と考えます。
さらに土地としては実勢価格は高いですが、相続税路線価や固定資産税路線価がやや低いので融資額がどうなるか気になるところです。
以上のことを踏まえて私なりのジャッジとしては・・・・・
この現段階では購入を前向きに検討する物件と判断しました。
しかし、他にも現地で調査するべきことがあるので、それを踏まえてさらに検討ですね。
7．まとめ
まだまだ、資料だけでは購入するかどうかのアセスメントができませんでした。
次回はこの物件の現地調査した結果について書いていこうと思います。
引き続き学んで行動していきましょう！
