不動産投資には人口が重要な理由

こんにちは

看護師大家のたかのです。

今回は不動産投資において人口が重要な要素であることを解説します。

私の自己紹介はこちらを参照してください。看護師×大家　たかの

不動産投資において、人口の動向は非常に重要な要素です。

その理由は賃貸需要があれば出口やキャッシュフローもよくなるからです。

（キャッシュフローについてはこちらの記事を参照してください。キャッシュフローってどういう意味？？）

人口の増減や人口構成の変化は、不動産市場全体に大きな影響を及ぼし、投資判断における鍵となります。

ここでは、不動産投資における人口の重要性について、具体的な理由や影響を解説していきます。

1. 賃貸需要の直接的な要因

不動産投資において、人口は賃貸需要を決定する最も基本的な要因です。

人口が増加している地域では、住まいを必要とする人々が増えるため、賃貸物件に対する需要も自然と高まります。

特に都市部や交通の便が良いエリアでは、人口の増加が賃貸市場に強いプラスの影響を与えます。（一都三県など）

一方で、人口が減少している地域では住民の数が減り、賃貸需要も低下します。

このため、人口動態を理解し、その地域が将来的にどうなるのかを見極めることが重要です。

（こちらのサイトで人口は確認できます。https://www.ipss.go.jp/syoushika/tohkei/Data/Relation/1_Future/1_doukou/1-1-A19.htm）

2. 地域の経済成長と人口増加の関連性

人口増加は、地域の経済成長と密接に関連しています。

人口が増加すると、その地域の経済活動が活発化し、商業施設やインフラの整備が進むため、物件の資産価値が向上する可能性があります。

逆に、人口が減少している地域では、経済活動が停滞し、地元のビジネスが衰退することが多いため、物件価値が下がるリスクが高まります。

例えば、大都市圏（東京や大阪など）では経済の中心地としての役割を果たし、国内外からの移住者が集まる傾向があります。これにより、住宅の需要が高まり、不動産価格や賃料が上昇することが期待できます。最近では外国人が住めるような物件も人気があります。

地方都市や過疎化が進む地域では、逆に人口減少に伴う経済縮小が進み、賃貸需要の低下や資産価値の下落に繋がるリスクがあります。しかし、人口だけではなくその地域の人口密度についても考慮することが必要です。

3. 将来の人口予測と投資戦略

将来の人口動向を予測することは、長期的な不動産投資において重要です。

現在の人口だけでなく、将来の人口増加や減少のトレンドを分析することで、その地域における不動産市場の将来性を見極めることができます。（医療でいう現在の患者の状況を把握して治療を行い予測することに似てますね）

例えば、日本国内でも地方から都市部への人口流入が続いています。

特に東京、大阪、福岡などの主要都市圏は、今後も人口増加が見込まれます。このような都市部では、賃貸物件に対する需要が高く、物件の空室リスクも低いため、安定した収益が期待できます。

一方、地方都市や農村部では、少子高齢化と人口減少が進んでおり、これらの地域での不動産投資には慎重な判断が必要です。私は新潟と札幌に物件を持っていて満室経営もできています。その人に会った投資判断が必要と考えています。

また、将来的に人口が減少し続けることが予想されるエリアでは、物件の資産価値や収益性が低下するリスクが高くなります。ですが地方物件は高利回りの物件も多いためキャッシュフローを目的とした不動産投資を行う場合には良いこともあります。バランスを取ることが必要ですね。

4. 人口構成の変化が与える影響

人口の重要性は、単に「数」だけでなく、その「構成」も重要です。

例えば、若年層が多い地域では、結婚や出産に伴って新たに住宅を必要とする世帯が増えるため、賃貸需要が高まります。

特に単身者や若いファミリー向けの物件は、こうした地域での需要が高く、安定した賃貸収入を得やすいです。

一方、高齢化が進んでいる地域では、若年層の流出が進み、不動産市場が縮小する傾向があります。

高齢者は新たな住宅を求めることが少なく、また地域経済自体も活力を失いがちです。

このような地域では、物件価値の下落や空室の増加が問題となる可能性があります。

ただし、高齢化が進む中で、シニア向け住宅やサービス付き高齢者向け住宅といった新たな市場も生まれています。このように、人口構成の変化に応じた投資戦略を取ることで、リスクを抑えつつ収益を上げることが可能です。

5. 政府の政策と人口誘導

政府の人口政策や地域振興策も、不動産投資に影響を与える重要な要素です。

例えば、地方創生や移住促進政策などが実施されている地域では、将来的に人口が増加し、賃貸需要が高まる可能性があります。特定の地域に企業誘致や再開発が行われる場合、人口が増加することで、その地域の不動産市場が活性化することが期待されます。最近では熊本や北海道の半導体工場が有名ですね。

逆に、地方の過疎化が進む中で、地域のインフラ整備や経済支援が不十分な場合、人口減少が加速し、不動産市場の低迷が避けられなくなることもあります。

そのため、政府の政策動向や地方自治体の取り組みを注視することは、投資戦略を考える上で重要です。私は物件の購入を考える時には各市役所や区役所のHPを見るようにしています。

6. まとめ

不動産投資において、人口の動向は物件の価値や収益性に大きな影響を与えます。

人口が増えると出口もよくなるし、キャッシュフローもよくなるから注目することが必要です。

また、人口構成の変化や政府の政策も不動産市場に影響を及ぼすため、こうした要素を総合的に分析することが鍵となります。

引き続いて学んで行動していきましょう。