築古一棟不動産の減価償却

こんにちは

看護師大家のたかのです。

今回は築古一棟不動産の減価償却の考え方について記事を書いていきます。

以前、減価償却については、以前積算価格について記事を書いた際に少し書きましたが、今回は減価償却に絞って記事を書いてきます。

減価償却を知らないと、税金面でも非常に不利になる可能性があるので、しっかり抑えていきましょう。

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築古一棟不動産の減価償却について

築古一棟不動産を購入する際、減価償却は節税効果が期待できる一方で、不動産投資全体の収支や長期的な計画にも影響を与えるため、しっかり理解しておく必要があります。

ここでは減価償却の基本的なポイントを説明します。

1. 減価償却とは？

減価償却とは、不動産の建物部分の購入費用を法定の耐用年数に基づき毎年少しずつ経費として計上する仕組みです。

土地は価値が減らないとみなされるため、減価償却の対象にはなりませんが、建物部分は経年劣化するため、その価値を計画的に配分します。

例：

• 物件価格：5,000万円（うち土地2,000万円、建物3,000万円）

• 建物の価値3,000万円を耐用年数で割って、毎年経費として計上します。耐用年数についてはこちらの記事参照してください。(経済的耐用年数ってなに？法定耐用年数との違い)

2. 築古物件の減価償却が重要な理由

築古物件では、建物部分の法定耐用年数がすでに経過している場合が多いです。

この場合、残存耐用年数を用いて減価償却を計算します。残存耐用年数は以下の計算式で求めます。

法定耐用年数 × 20％ + 経過年数 ÷ 2（切り捨て）

例えば、木造建物（法定耐用年数22年）の築30年物件なら：

22年 × 20％ = 4.4年 → 切り捨てて4年が残存耐用年数となります。

この短い期間で減価償却を行うため、毎年の経費が高くなり、節税効果が期待できます。

3. 減価償却のメリット

• 節税効果：減価償却費を経費として計上することで、所得税や住民税を抑えられる可能性があります。特に築古物件の場合、短期間で多額の減価償却費を計上できるため、初期の節税効果が大きいです。

• キャッシュフロー改善：節税によって手元に残る現金が増えるため、次の投資や修繕費用に回せます。

4. 注意点

• 減価償却終了後の税負担

減価償却が終わると、節税効果がなくなり、税負担が増える可能性があります。このため、減価償却期間中に収益性を改善し、安定したキャッシュフローを作ることが重要です。

• 売却時の譲渡所得税

減価償却によって建物の簿価（帳簿上の価値）が下がるため、売却時に譲渡所得税が増える可能性があります。特に利益を多く見込む場合は、この点を考慮しておく必要があります。

たかの

出口戦略を計画的に考えることが重要ですね

• 修繕費とのバランス

築古物件は修繕費がかかることが多いです。減価償却による節税効果だけに頼らず、総合的な収支計画を立てましょう。

5. 計算と確認が大事

物件購入前に、建物と土地の価格配分や減価償却費の試算を必ず行いましょう。これは税理士や不動産業者に相談することで、正確に把握できます。

また、購入後の運用計画にも減価償却費を反映させておくと安心です。

まとめ

築古一棟不動産は、減価償却を活用することで大きな節税効果が期待できます。

ただし、減価償却終了後の税負担や修繕費なども視野に入れ、長期的な視点で計画を立てることが重要です。

購入前には専門家と相談し、具体的なシミュレーションを行うことをおすすめします。

築古不動産のコンサルティング専門の会社もあります。気になる方はこちらにも相談してみても良いかもしれませんね。

引き続き学んで行動していきましょう！

本日もありがとうございました！