看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今回は広島で気になる物件があったので、そちらの紹介をしていこうと思います。
実は広島出身でして、やっぱり出身地で購入したいんですよね。
私のプロフィールはこちらを参照してください。(看護師×大家 たかの)
今回の内容は以下の通りです。
物件概要
立地
ハザードマップ
収益不動産の相場
この4点について書いていきます。
物件概要
気になった物件は、以下の通りです。
物件価格は80,000,000円
表面利回り6.28%
2024年12月新築予定
場所は広島市南区
向洋駅から徒歩12分
駐車場が1台あり
構造は木造
間取りは34から35平米の1 LDK
このようなスペックです。
こちらの物件を簡単にシミュレーションした結果自己資金を入れなくてもCF 20%を超えると判断しました。
おそらく自己資金を入れるので、もっとキャッシュフローは良くなると思います。
また1LDKで34平米という広さなので2人暮らしでも入居できる広さですね。
しかし懸念点が2つあります。
1.広島は車社会なので、駐車場がない状態でも入居できるのかどうか
2.家賃設定が65,000円から70,000円を想定しているので、この価格帯でも入居される方がいるのか
この2点に関してはヒアリングである程度わかると思います。
後日、ヒアリングを行っていきます。
立地
次は立地についてです。
立地の重要性については、過去に記事を書いたので、こちらを参照してください。
向洋駅はマツダの本社や工場がある地域です。
このため、必然的にマツダに入社する方がターゲットになってきます。
また、広島駅まで一駅と言う立地であり、バイクがあれば中心街まですぐに行くことができます。
このことから、広島市内で勤務する方もターゲットとなってくると思います。
ハザードマップ
広島市は、瀬戸内海と山地の中間にある都市なので、土砂災害と水害には注意が必要な場所です。
そのためハザードマップを確認する必要があるのですが、今回見つけた物件はこのハザードマップに入っていない場所でした。
やはり不動産投資は万が一を考えないといけませんね。
ちなみにこちらが実際のハザードマップと物件の場所です。(物件の所在地は確定ではないので、おそらくこの辺と想定しています。)
津波ハザードマップです。
次は土砂災害ハザードマップです。
詳細な資料をもらわないと断言はできませんが、おそらくハザードマップにかかってないと思います。
収益不動産の相場
最後は、収益不動産の相場についてです。
実は広島はなかなか物件が出てこない地域です。
出てきたとしても築古RCで５０年越えのものが多い印象です。
しかし、築浅物件に関しては大体5%台が相場です。
このことから、この物件を売却を考慮するとこのようになります。
5,082,000円÷ 0.05 = 1億164万円
このようになります。
もし5年で売却するのであれば残債が10,000,000円程度支払っていると計算すると、、、
1億164万円− 70,000,000円= 31,640,000円
これだけキャピタルゲインが入ってきます。
どれだけ悪くても25,000,000円位のキャピタルゲインでしょう
これだけ聴くとだいぶワクワクしますよね。
まとめ
今回は広島で気になる物件が出てきたので、そちらの紹介をしました。
内容は以下の通りです。
物件概要
立地
ハザードマップ
収益不動産の相場
ちなみに、こちらの物件は健美屋に掲載されています。(2024年11月7日現在)
もし気になれば探してみてくださいね。
私はこちらの物件ありだなと考えています。皆さんはどうでしょうか？
皆さんからのご意見もどしどしお願いします。
引き続き学んで行動していきましょう！
本日もありがとうございました！
