看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今日は物件の現地調査に行ってきたのでその報告です。
私の自己紹介はこちらを参照してください（看護師×大家 たかの）
今回は先日、記事にした関西の物件を見てきました。
私がどんな目線で物件を見ているのか参考にしてくださいね。
そして、今回も少し情報はぼやかして書きます。ご承知おきください。
1．周辺環境 行き道
今回の物件は徒歩10分圏内に2線通っていたので行きと帰りは別々の路線にしてみました。
まずは行きはJRに乗って近くの駅から徒歩で向かいます。
駅周辺の環境として工場が非常に多い地域で車の通りの多い幹線道路にすぐ出てきました。
こんな環境を見ると工場で働く方が入居されるのかなって思っていたのですが、その周辺にはたくさん物件があり競合も多そうだと感じました。
そして歩くこと5分、大きな橋の前に来たのですが、ここのBADポイントとして異臭を放っていました。
工場が近隣にあるので、工場が多い地域ではこんなこともあるのかと思いながら向かいます。
（渡り終えたら異臭はなくなりましたよ）
そして、橋を渡ったあと3分ぐらい歩くと物件に到着しました。
ちなみにこの間にあったコンビニは3件、金融機関は6件、客付け業者は2件しかありませんでした。
・・・・・大阪でこの立地なら不動産業者も多そうですが、近隣に大きなハブ駅があるのでそちらにはたくさんの不動産業者があるようです。
2．現地調査
実際に到着して物件を見てみると物件自体は築10数年経過しているとはいえ非常にきれいに整えられていました。
ですが、ここで物件だけを見ているわけにはいきません。
いろいろチェックしなければならないところがあるからです。
まず初めにチェックしたのは接道です。（接道については過去に記事にしているのでこちらを参考にして下さい。）
物件資料通り間口は問題ないのですが、幅員が3mあるかないかという状況だったので再建築するにはセットバックしないといけないことが分かりました。
次は物件は東向きに立っていたので日照に問題がある可能性もあるなぁっていうように考えました。
さらに周辺には地区の浅い戸建や賃貸物件もあったので、これが競合にありそうと思いながら調査を進めていきました。
そんな中、2つ大きな問題を見つけました。
それは物件の裏側にコケが生えていたことと隣の土地から出ている木が越境していました。
この２つのことから、そろそろ外壁修繕を行う必要性があることと、越境している木について取り決めを不動産業者に確認する必要があります。
これだけでも分かれば十分と判断して今度は違う路線で帰ることにしました。
3．周辺環境 帰り道
帰り道はもう一つの路線を使って帰るために違う道を通りました。
でも物件から一直線に進むと駅に着くと言うので非常に簡単でした(笑)
駅に着くまでにどんな人が周辺に住んでいるのか、駐車場があるか、インフラは整っているのかという視点で見ていきました。
駅までの間には大きな公園が2つあり、非常に大きな分譲マンションがありました。
さらに進むと交番、スーパーや幼稚園もありファミリーでも住みやすい環境だと思いながら見ていきました。
めっちゃ暑いのに子供たちが野球していて元気な子供が多いなぁっと思いました。
そんなこんなで駅についたのですが、体感として行くとき使った駅よりも帰りに使う駅のほうが信号が少ない分歩きやすい印象がありました。
これも実際に行かないと分からないですね。
あと初めて乗る路線だったので乗車している人はどんな人がいるのかウォッチングしましたが、変態ではないですからね！
市場調査のためです！
4．アセスメント
周辺環境として近隣にはスーパーやコンビニ、金融機関があるのでインフラが整っている印象を受ける。
物件の特性上再建築はできないことは懸念点ではあるものの現状、満室経営ができていることから賃貸需要はあると考えている。おそらく単身の工場勤務の男性か梅田で働くビジネスパーソンに対して需要があるように感じる。
また、近隣に駐車場があるのもポイントは高い。
しかし、懸念点として、ホームズの賃貸経営ではやや不人気エリアである。しかし立地としては賃貸よりも戸建が多い印象もあるため、より詳細な賃貸需要について確認することが必要
5．まとめ
以上の情報から、私は購入を検討しても良いと考えました。
しかし、懸念点として外壁修繕が必要であること、越境していること、競合物件の賃料相場とどのような属性の方が入居されるのか分かっていないこと、この3つの懸念点が考えられました。
こちらについては後日調査する予定です。
現地調査も不動産投資において非常に重要な要素です。
しっかり学んで、行動していきましょう。
