看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今日は立地の重要性について解説していこうと思います。
不動産投資には立地は非常に重要な要素であるため、必ず押さえるべき必須科目です。
なぜ重要なのか一言で言うと
立地が良ければ、入居も決まるからです。
私の自己紹介はこちらを参照してください。（看護師×大家 たかの）
ではさっそく解説していこうと思います。
不動産投資において、立地は最も重要な要素の一つです。（あの元アメリカ大統領のドナルド・トランプも立地が非常に重要と言っています。）
理由は物件の価値や投資リターンに大きく影響を与えるため、立地選びが成功するかどうかに大きく関わってくるからです。
ここでは、立地が不動産投資においてなぜ重要なのか、具体的な理由や考慮すべき要素を説明します。
1. 需要と供給のバランス
不動産投資において、物件の需要と供給のバランスは大きな要因です。
需要が高く、供給が限られているエリアでは、物件の価格が上昇する傾向があります。
例えば、都市部（一都三県）や交通の便が良い場所、商業施設や学校、病院などが充実している地域では住みやすさが評価され、人口が増加しやすくなります。（不動産投資には人口が重要な理由）
これにより賃貸物件の需要も高まるため、空室リスクが低く、安定した収益が期待できます。
一方、地方の過疎地域や公共交通機関が発展していないエリアでは、賃貸需要が少ないため、空室リスクが高くなることがあります。しかし、実際には過疎の地域でも賃貸需要のある地域もあります。地方だから不動産投資に向かないという訳ではないということです。
そして、供給過多になってしまうと、物件価格が下落し、売却時の利益も減少してしまうリスクが高まります。きちんとした調査が必要です。
2. 資産価値の成長
立地は物件の資産価値の成長にも直接影響します。
都市の再開発や新しいインフラの整備、商業施設の進出など、地域の発展は物件の価値を押し上げる要因になります。
大阪の例では、大阪駅前の開発や御堂筋線の沿線などが行われるエリアでは、アクセスが改善されるため、物件の価値が上昇する可能性が高くなります。
また、将来的に人口増加が見込まれるエリアやビジネスや商業の中心地となるエリアに投資することで、長期的な資産価値の上昇を見込むことができます。
反対に、人口減少が続いているエリアや発展の見込みがない地域では、物件の価値が下がるリスクが高くなります。そのため、投資前にはエリアの将来性を見極めることが重要です。（最近では東京、埼玉、神奈川、千葉と言われる一都三県の不動産価格が高騰している傾向があります。）
3. 賃貸需要と家賃設定
物件を賃貸として運用する場合、立地が賃貸需要に大きな影響を与えます。
立地が良い場所、例えば、交通の便が良く、商業施設や教育機関、病院が近くにある場所では、賃貸物件への需要が高まります。特に都心部やその周辺では単身者や学生、ファミリー層など幅広い層からの需要が期待できます。
さらに、こういった立地の良い物件は、家賃設定も高めに設定できるため、収益性が向上します。
逆に、アクセスが不便で生活インフラが整っていない地域では、家賃を低く設定しなければならない場合が多く、収益性が低くなる可能性があります。
4. 空室リスクの軽減
立地の良い物件は、空室リスクを軽減することができます。
不動産投資家にとって、空室は最も避けたいリスクの一つです。賃料収入が途絶えることは、キャッシュフローの悪化を招き、最悪の場合は投資全体の収支に悪影響を及ぼす可能性があります。
例えば、通勤や通学に便利な場所や、生活利便性の高いエリアは、常に賃貸需要があるため、空室になるリスクが少なく、入居者の入れ替わりもスムーズに行えることが多いです。
逆に、交通の便が悪かったり、治安が悪い地域では、空室が長期化するリスクが高まり、安定した収益を確保することが難しくなります。しかし、その物件のある地域が車文化なのかどうかにもよるので一概には言えないこともあります。
5. リスク管理とポートフォリオの多様化
不動産投資では、リスク管理が重要です。立地の良し悪しは、投資のリスクに直接影響します。
都心部や人気のあるエリアでは物件価格が高い分、初期投資額も大きくなりますが、その分リターンが期待できる可能性も高くなります。しかし、経済状況や地域の変化によっては、物件価格が下落するリスクも伴います。
一方、地方や郊外のエリアでは、初期投資額が比較的低く抑えられるため、リスクを分散しやすい利点があります。
複数の立地に物件を所有することで、地域ごとの経済変動や空室リスクに対しても柔軟に対応できるようになります。
私も複数の立地に物件を所有していますが、今後は都市部にも物件購入を考えています。
6. 立地選定のポイント
最後に、不動産投資における立地選定の代表的なポイントを5つ挙げておきます。
- 交通の利便性: 駅やバス停からの距離や、主要都市へのアクセスの良さ
- 生活インフラの充実: スーパー、病院、学校、商業施設などの生活必需品に関わる施設の近さ
- 将来の発展性: 再開発計画やインフラ整備計画が進行中のエリアかどうか
- 治安: 安全な地域は長期的な入居者を確保しやすくなります。治安の悪い地域では、空室リスクや家賃の低下リスクが高まります。
- 地域の魅力: 自然環境や文化施設、観光地など、その地域独自の魅力も入居者にとっての大きな選択ポイントとなります。
まとめ
不動産投資において、立地は投資成果に直結する極めて重要な要素です。
物件の価値や賃貸需要、リスク管理など、さまざまな観点から立地選定を行うことで、安定した収益を得ることができるでしょう。
物件の購入前には、エリアの現状だけでなく、将来の発展性や周囲のインフラ整備状況にも注意を払うことが必要です。
立地が良ければ、入居も決まります。良い立地にある物件を探し出すことが重要ですね。
しかし、どのような立地が良いのか初めはわかりませんよね。
そんな時はいろいろな方に聞いてみることも大事だと思います。
例えば、こんなものもありますね。
しかし、このようなサービスを使うにしても最終的に投資は自己責任です。
引き続き学んで行動していきましょう！
本日もありがとうございました！
