看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今日は金融機関へ融資審査を受けるための武器である事業計画書について書いていきます。
事業計画書って普通に働いてたらあまり聞いたことがないものです。
しかし、これが書けないと金融機関から融資をしていただく事は難しいです。
では、事業計画書とはどのようなものなのか書いていきます。
私のプロフィールはこちらを参照してください。(看護師×大家 たかの）
不動産投資において、金融機関から融資を受けるためには、しっかりとした事業計画書の作成が不可欠です。
そもそも事業計画書ってなに？
このように思われる人も多いかと思います。
事業計画書とは、不動産の目的や戦略、収益見込み、リスク管理などを具体的に示し、金融機関に対してその不動産が持つ価値とリスクに対する対応力を納得させるための資料です。
金融機関と対話をするために必要なツールと思ってもらったら大丈夫です。
以下に、事業計画書の概要を説明します。
1. 目的と背景の明示
まず、事業計画書の冒頭では、不動産の目的を明確に説明します。
例えば、家賃収入を得て長期的に資産を増やすのか、売却によるキャピタルゲインを狙うのか、地域の再開発に貢献しながら投資を行うのかなどです。
ちなみに基本的に金融機関は長期的な取引を考えていることが多いです。
また、投資対象となる不動産の市場背景も重要です。
市場の動向やその地域の経済状況、将来的な発展見込みをデータに基づいて説明し、その地域での投資が合理的であることを示します。
2. 投資対象物件の詳細
次に、投資対象の不動産について詳細に記載します。
物件の所在地、広さ、構造、築年数、設備の状態、土地価格、現状の入居率など、具体的な情報を提供します。
積算評価もこちらに当てはまります。積算評価については、以前記事に書いているので、そちらも参考にしてください。(積算評価ってなに？）
また、物件のポテンシャルを評価するために、過去の賃料推移や近隣物件の相場、物件の優位性（例えば、駅近、商業施設の充実、将来のインフラ整備予定など）を示し、その物件が収益性の高いものであることを説明します。
3. 資金計画
金融機関にとって、どのように融資資金を利用するのかは大きな関心事です。
事業計画書では、自己資金の額、借入金の額、資金の使途（購入費用、リフォーム費用、運転資金など）を詳細に記載し、資金の適切な配分を示します。
また、不動産にかかるコスト（購入費用、登記費用、税金、修繕費、管理費など）も明確にし、適切なキャッシュフローが確保できることを示します。
金融機関は、心配性なのでここまで具体的に明示しないといけません。
4. 収益予測
収益予測は金融機関にとって重要なポイントです。物件の賃料収入やその他の収入源を具体的に記載し、年間の総収入とそれに対する費用（ローンの返済額、税金、管理費、修繕費など）を比較します。
これにより、毎年のキャッシュフローがどれだけプラスになるか、また、融資の返済に問題がないかを説明します。
さらに、空室リスクや家賃相場の下落などのリスクを考慮したシナリオ分析を行い、最悪のケースでもキャッシュフローが維持できるかどうかを示します。
例えば、現在の賃料が下がった場合や空室率が上昇した場合の収益への影響をシミュレーションし、それに対する対策を提案します。
私は入居率80%、希望金利にさらにプラスして1.5%上乗せしてシミュレーションを行っています。
5. リスク管理と対策
不動産投資にはさまざまなリスクが伴います。事業計画書には、リスクの種類（空室リスク、賃料下落リスク、災害リスク、金利上昇リスクなど）を具体的に挙げ、それぞれに対してどのような対策を取るのかを示します。
例えば、空室リスクに対しては、物件の立地や管理体制を強化することで安定した入居率を維持する戦略を説明することが考えられます。
また、賃料の下落リスクに対しては、将来の市場変動に対応できるよう、余裕を持ったキャッシュフロー計画を立てることが求められます。
災害リスクに対しては、適切な保険に加入することや、耐震性や防災設備がしっかりしている物件を選定することなどが有効な対策となります。
さらに、金利が上昇した場合でも返済が滞らないように、固定金利の融資を選ぶことや、金利上昇を見越したシミュレーションを行っておくことも重要です。
6. 返済計画と担保
金融機関に融資を依頼する際には、返済計画を明確にする必要があります。
毎月の返済額、返済期間、金利の設定を具体的に示し、無理なく返済できることを証明します。
また、融資に対して提供できる担保物件の価値や、追加担保が必要な場合はその内容も記載します。
さらに、万が一の収益低下に備えて、自己資金や他の収入源を活用するプランを説明することも安心材料となります。
7. 事業者としての実績と強み
最後に、事業者としての実績や強みを強調します。過去に不動産投資を行った経験があれば、その実績や成功例を示し、経験豊富であることをアピールします。
また、物件の管理において信頼できるパートナー（不動産管理会社や修繕業者など）との連携がある場合、それを記載することで、金融機関に対する信用力を高めることができます。
このように、事業計画書では投資の目的、収益性、リスク管理、返済計画などを網羅的に説明し、金融機関に対して融資の妥当性を説得力をもって示すことが求められます。
まとめ
不動産投資において、金融機関へ提出する事業計画書は武器です。
事業計画書の完成度が融資の可否を左右するため、緻密で現実的な計画を立てることが大切となります。
今回は、事業計画書の必要性について書いていきました。
非常に重要なので、何度も繰り返し読んでいただけるとうれしいです。
引き続き学んで行動していきましょう！
本日もありがとうございました！
