看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今回は、とある金融機関に連絡した際に
当行では法廷対応年数ではなく、経済的耐用年数で融資を考えています。
このように言われました。
どういうこと？
よく意味がわかりませんでした。(泣)
今回、経済的耐用年数について調べてみたので記事を書いていきます。
私のプロフィールはこちらを参照してください。(看護師×大家 たかの）
そもそも不動産における経済的対応年数とは以下のように提示されています。
経済的耐用年数と法定耐用年数は、不動産物件の評価において異なる視点から物件の耐用性を示す重要な指標です。
特にRC（鉄筋コンクリート）造、重量鉄骨造、木造など構造別に異なる耐用年数が設定されており、資産価値や融資評価に影響を与えます。
経済的耐用年数
経済的耐用年数は、不動産の資産価値や収益性が続く期間を指します。
物件の実際の劣化速度や地域の市場状況、経済的な側面なども考慮に入れられ、建物がどのくらいの期間収益を生み続けるかという観点から評価されます。
これは実際の物件の状態や維持管理の状況により変動するため、法定耐用年数よりも現実に近い年数とされ、金融機関の融資評価においては重要視されることが多いです。
金融機関における物件の総合評価のようなものだと思ってもらったら良いかと思います
法定耐用年数
一方、法定耐用年数は税法上で定められたもので、減価償却の基準として用いられます。
資産の取得価額を一定の期間にわたって費用として計上するための基準として設けられ、実際の劣化や物件の状態は考慮されません。
法定耐用年数は資産の種類と構造に応じて一律で定められており、RC造、重量鉄骨造、木造で異なります。
こちらについては、過去の記事も参考にしてください。(積算評価ってなに？)
RC（鉄筋コンクリート）造
RC造は耐久性が高く、法定耐用年数は47年とされますが、経済的耐用年数はこの年数をやや下回ることが一般的です。
金融機関の融資評価においては、通常20〜40年とされ、物件の築年数や管理状態により大きく変わることがあります。
RC造は劣化が緩やかであるため、メンテナンスが良好であれば、法定耐用年数を超えて収益を生むこともあります。
30年から35年で融資してもらえるならあまり問題は無いですね。
重量鉄骨造
重量鉄骨造の法定耐用年数は34年とされていますが、RC造ほどの耐久性はないため、経済的耐用年数も短くなる傾向にあります。
一般的に20〜30年とされ、物件の状態や立地条件が評価に影響します。重量鉄骨造も良好な管理が行われていれば耐用年数が延びる可能性がありますが、腐食や錆に弱いため、RC造に比べて劣化のリスクが高く、融資においては慎重な評価がなされます。
重量鉄骨で30年融資を引くことができれば良いですが、20年の場合絶句です(笑)
木造
木造の法定耐用年数は22年と定められており、経済的耐用年数はこれよりも短くなることが多いです。
木造は湿気や白蟻による劣化のリスクが高いため、一般的に10〜20年とされ、築年数が進むにつれて融資評価も厳しくなります。
しかし、管理状態が良好であり、適切なメンテナンスが行われている場合は、収益性を維持することも可能です。
劣化対策等級のついてる物件でないと厳しいかもしれませんね。
劣化対策等級については、過去に記事をまとめていますので、そちらを参考にしてください。(劣化対策等級がついている収益不動産のメリデメ)
まとめ
経済的耐用年数は法定耐用年数よりも実情に即した年数で評価されるため、物件の収益性や資産価値をより正確に反映する指標です。
RC以外の重量鉄骨や木造では、なかなか融資期間長くしてもらうことが難しいかもしれません。
ですが、事業計画書の内容によっては融資期間を長くしてもらえる可能性もあると思っています。
金融機関から納得してもらえるような事業計画書を作っていきたいですね。
引き続き学んで行動していきましょう！
本日もありがとうございました！
