看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今回は築30年後のRCを購入する前に確認するべき箇所5選についてまとめていきます。
築30年を超えてくると、やはり修繕の必要性が出てきます。なので、必ず見るべきところを知っていないと余計な費用がかかってくるので、こちらでまとめていこうと思います。
私のプロフィールはこちらを参照してください。(看護師×大家 たかの)
築30年を超えたRC（鉄筋コンクリート）造の収益物件を購入する際、高額な修繕が必要になる可能性のある箇所を事前に把握することは非常に重要です。
キャッシュフローにも影響が出てきますよね。
適切に把握しておくことで、購入後のコストを予測しやすくなり、収益性を正確に評価できます。以下では、特に注意すべき高額修繕箇所5つを解説します。
1. 外壁・防水工事
RC造の建物は外壁の劣化や防水層の老朽化が進行すると、雨漏りや内部鉄筋の錆によるコンクリートの劣化（爆裂）などを引き起こします。
特に築30年以上経過している場合、外壁のクラック（ひび割れ）やモルタルの剥離が見られることが多いです。
修繕内容:
• 外壁のクラック補修やシーリング材の打ち替え
• 防水層（屋上やバルコニー）の再施工
費用: 数百万円～1,000万円以上
2. 給排水管の更新
給排水管は長期間使用すると、内部の錆や腐食、詰まりが生じやすくなります。これを放置すると水漏れや住戸内への被害を引き起こし、修繕コストがさらに増加します。
特に築30年以上経過した物件では、給水管が鉄管であることが多く、錆による閉塞や漏水リスクが高まります。
私の所有している札幌の物件もよく排水管が壊れるので感覚的に築30年を超えると注意が必要だと思っています。
修繕内容:
• 給排水管の交換（特に共用部の管）
• 配管のライニング処理（コストを抑えた修繕方法）
費用: 数百万円～数千万円
3. 電気設備・エレベーター
エレベーターを備える収益物件では、エレベーターの更新が避けられない高額修繕となります。
築30年以上の物件では制御盤やモーターが旧式で故障しやすく、部品が生産中止になっているケースもあります。また、建物全体の電気設備も老朽化しやすいです。
修繕内容:
• エレベーターの全交換または部分的な更新
• 電気設備の改修（幹線更新など）
費用: エレベーター更新は1基につき1,000万円～1,500万円、電気設備改修は数百万円～
4. 共用部の修繕
共用廊下、階段、エントランスなどの共用部分の修繕も高額になる可能性があります。
特に床材の劣化や手すりの損傷、照明の古さが目立つ場合、住民満足度や物件価値を下げるため早急な対応が必要です。
修繕内容:
• 共用部の床材貼り替えや防滑対策
• 老朽化した照明器具の交換
• 手すりやドアのメンテナンス
費用: 数百万円～
5. 屋根・躯体の劣化
築年数が経過すると、屋根や躯体そのものの耐久性が低下します。RC造の建物では鉄筋の錆が進行するとコンクリートが膨張し、強度が低下する恐れがあります。屋根も防水層の劣化によって雨漏りが生じやすく、修繕が必要になります。
修繕内容:
• 躯体の爆裂補修や再塗装
• 屋根の防水工事や断熱材交換
費用: 数百万円～1,000万円以上
まとめ
築30年以上のRC造物件は魅力的な価格帯で購入できる一方、これらの修繕費用を見落とすと、収益性が大きく損なわれる可能性があります。物件購入前に以下のポイントを確認することが重要です：
• 修繕履歴（過去の大規模修繕の有無）
• 現地調査による劣化状況の確認
• 専門家による劣化診断の実施
修繕計画を立てる際には、長期的な収支計画も考慮し、必要な修繕費用を事前に見積もることが成功への鍵となります。
修繕履歴は不動産業者に言えば返答もらえる可能性もあり、現地調査を行えば、大体の劣化状況は確認できます。しかし大体どれぐらい修繕をかければいいのかわからないので、事前に見積もりを取ることが必要です。
この見積もりを取る方法として、下記のようなサイトもあるので、参考にしてみてください。
簡単に見積もりも取れるので、良いと思います。
築30年を超えるRCはちょこちょこ出てきますが、きちんと調査しないと取り返しのつかないことになるので、ぜひ確認をしていきましょう。
引き続き学んで行動していきましょう！
本日もありがとうございました！
