築古戸建不動産投資のメリデメ

こんにちは

看護師大家のたかのです。

今日は築古不動産投資のメリットとデメリットについて解説していきます。

私も築古戸建てを持っていますが、なかなか良いと思います。

その魅力については後の記事を参考にしてくださいね。

私の自己紹介はこちらを参照してください。看護師×大家　たかの

築古戸建て投資は、国内で人気が高まっている不動産投資の一つです。

これは中古の戸建て住宅を購入し、リフォームやリノベーションを行うことで資産価値を高め、賃貸収入や売却益を得ることを目的とします。

特に地方や郊外の物件では、安価に購入できる物件が多く、初心者でも比較的手が届きやすい点が特徴です。私の持っている物件も250万程度で購入しています。

また、購入する場合にオーナーチェンジ（すでに入居している物件）とリフォームの必要な物件に客付けをする2つのパターンがあります。オーナーチェンジのほうがやや高額な場合が多いですが非常にROI（ROIってなに？？）は良いと思います。

ここでは、築古戸建て投資のメリット・デメリット、成功のためのポイント、注意すべき点について説明します。

築古戸建て投資のメリット

1. 低コストで始められる 築古の物件は、築浅の物件や新築物件に比べて購入価格が非常に安いことが多いです。例えば、地方都市や郊外では数百万円程度で購入できる物件も多くあります。この低価格帯により、初期投資額が抑えられるため、自己資金が少ない投資家でも不動産投資を始めやすいのが大きなメリットです。私はしていませんが不動産とは関係のないフリーローンでも購入することができるものもあります。
2. キャッシュフローが良い 購入価格が低い築古戸建ては、家賃とのバランスが取りやすく、高い利回りを期待できるケースが多いです。特に、リフォーム後に家賃収入が安定すれば、短期間で投資を回収できる可能性があります。これにより、安定したキャッシュフローを確保しやすく、長期的な資産形成に繋がります。実際に私の持っており物件はオーナーチェンジ物件を購入し表面利回り20.5％で運用しているので、なにもせずにキャッシュが入ってきています。
3. リフォームで資産価値を向上できる 築古物件は経年劣化しているため、購入後にリフォームやリノベーションを行うことで、物件の資産価値を向上させることが可能です。上手にリフォームを行えば、家賃収入が増加するだけでなく、物件を高値で売却できる可能性も高まります。特に内装や設備の改善は、借り手や購入希望者の目に留まりやすく、収益性を大幅に向上させる手段となります。しかし、これにはデメリットもあるのであとに記載します。
4. ニーズが一定している 日本では、都市部から離れた地域でも一定数の賃貸ニーズがあります。築古でも適切にリフォームされた物件であれば、安定した需要が見込めます。また、近年ではテレワークの普及により、都市部から離れた郊外や地方でも暮らしやすさが評価され、こうした地域への移住者も一定数います。

築古戸建て投資のデメリット

1. リフォーム費用がかかる 築古物件はそのままでは居住に適さない場合が多く、購入後にリフォームやリノベーションが必要となります。特に、水回りや耐震性の改善には多額の費用がかかることがあるため、事前に物件の状態を十分に調査し、リフォームにかかるコストを見積もっておくことが重要です。本当に水回りはコストがかかるので注意が必要なのとリフォームをしすぎると投資回収までの期間が延びる可能性があります。
2. 物件の管理が難しい場合がある 築古戸建て投資では、購入する物件が地方や郊外にあることが多いため、物件の管理が難しくなることがあります。自宅から遠い物件の場合、管理やメンテナンスが手間となり、特に初めての不動産投資家にとってはストレスとなることがあります。そのため、信頼できる管理会社を選ぶことが成功の鍵となりますが、あまり収益の少ない家賃に対して管理費用が利益を圧迫する可能性もあるため注意が必要です。
3. 物件の流動性が低い 築古物件は、都市部に比べて地方や郊外の物件が多く、売却する際に買い手が見つかりにくいという問題があります。特に、人口減少が進む地域では、賃貸需要自体が減少する可能性もあるため、物件を手放すタイミングや地域選びが非常に重要です。また、賃貸市場が小さい地域では、賃料の値上げが難しい場合もあります。

築古戸建て投資の成功ポイント

1. 地域の需要を見極める 築古戸建て投資において最も重要なのは、物件がある地域の需要をしっかりと見極めることです。地方や郊外でも、賃貸需要が高い地域や再開発が進んでいるエリアを選ぶことで、安定した収益を得ることが可能です。以前立地の重要性については書いているのでこちらの記事を参照してください。（１に立地、２に立地、3に立地）
2. リフォームの適切な範囲を見極める リフォームには費用がかかりますが、必ずしも全てを新築同様に改装する必要はありません。投資回収に見合った範囲でのリフォームを行い、コストパフォーマンスを高めることが重要です。どこを修繕するのか事前に考えておくことが必要です。
3. 信頼できる業者との連携 物件の購入からリフォーム、管理まで、築古戸建て投資にはさまざまな業者との連携が必要です。特に、リフォームを任せる業者の選定は慎重に行う必要があります。信頼できる業者と協力することで、リフォーム費用を抑えつつ、品質の高い改装を行うことが可能です。また、物件の管理も重要な要素であり、長期的に安定した賃貸経営を目指すためには、管理会社との信頼関係が不可欠です。

まとめ

築古戸建て投資は、低コストで始められ、高い利回りを期待できる魅力的な不動産投資です。

しかし、リフォーム費用や管理の難しさ、物件の流動性といったリスクも存在します。

成功するためには、地域の需要を見極め、リフォームの範囲を適切に定め、信頼できる業者との連携が重要です。

特に初心者は、リスクを十分に理解した上で、長期的な視野で投資を進めることが求められます。（私の場合、どのぐらいで貸したいのか逆算して考えてリフォームを考えています。）

このように、築古戸建て投資は計画的に進めれば大きなリターンを得られる一方で、リスクも伴う投資手法です。しっかりと情報を集め、堅実な投資判断を行うことがよい結果に繋がると思います。

参考にしてもらえると嬉しいです。

引き続き学んで行動していきましょう。