看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今回は築古一棟不動産のメリットとデメリットについて解説していきます。
私の自己紹介はこちらを参照してください。看護師×大家 たかの
ではさっそく本題に移っていきます。
一棟ものの築古不動産投資とは
一棟ものの築古不動産投資は、アパートやマンションなどの建物全体を購入し、賃貸経営を行う方法です。
築年数が経過した物件は比較的安価に購入できることから、築古物件を活用した投資が注目されています。
一棟ものの不動産投資は、複数の部屋を一度に運用できるため、収益性が高い一方で、リスクや管理の難しさもあります。
私自身も一棟ものの築古不動産投資は難しいと思いますが、非常に楽しいと感じます。
ここでは、一棟ものの築古不動産投資のメリット・デメリット、成功のためのポイント、注意すべき点を詳しく解説します。
一棟ものの築古不動産投資のメリット
- 収益性の高さ 一棟ものの築古物件は、複数の賃貸ユニットを一度に運用できるため、安定した賃貸収入が見込めます。築古物件は新築に比べて購入価格が低いため、利回りが高くなることが多く、短期間で投資を回収できる可能性があります。また、全体での入居率が高ければ、キャッシュフローが安定しやすいのも大きなメリットです。
- スケールメリット 一棟ものの物件は、部屋数が多いことでスケールメリットを享受できます。例えば、単体の戸建て物件では一部屋が空室になると収入がゼロになりますが、一棟アパートでは複数の部屋が稼働しているため、一部の空室があっても収益に大きな影響を与えません。また、管理費や維持費を全体で効率よく抑えることが可能です。
- リフォームやリノベーションによる付加価値向上 築古物件は経年劣化が進んでいることが多いため、購入後にリフォームやリノベーションを行うことで、賃料を引き上げたり、入居率を改善することが可能です。適切な改善を行うことで、物件の価値を大きく向上させ、収益を最大化することが期待できます。
- 融資を受けやすい 一棟ものの物件は、銀行や金融機関からの融資を受けやすい特徴があります。賃貸収入をもとにしたローン返済が可能であるため、安定した収益計画を立てやすいことがポイントです。しかし、実際には築古一棟不動産は融資が難しいです。これについては後日記事に書いていこうと思います。
一棟ものの築古不動産投資のデメリット
- 修繕費がかさむリスク 築古物件は、購入時点で老朽化が進んでいることが多く、大規模修繕や維持費が高くなるリスクがあります。また、築年数が古い物件では、耐震基準が現在の基準を満たしていない場合もあり、耐震補強工事が必要になることもあります。私は築古の一棟不動産をよく見ていますが新耐震基準以降の物件しか購入は考えていません。修繕だけではなく融資も難しくなるからです。
- 空室リスク 一棟ものの物件は、複数の部屋を運営するため、全体の入居率が収益に直結します。特に地方や需要の少ないエリアでは、空室が長期間にわたる可能性があり、キャッシュフローが悪化するリスクがあります。地方は高利回りであると共に高リスクであるため、立地は非常に重要です。１に立地、２に立地、3に立地
- 管理の手間が増える 一棟ものの物件は規模が大きいため、日常的な管理や維持に手間がかかります。特に築古物件では、定期的なメンテナンスや修繕が必要であり、自身で管理する場合は時間と労力がかかります。管理業務を外部に委託する場合でも、その費用が利益を圧迫する可能性があるため、管理費用について確認することが必要です。一概には言えませんが基本的には家賃収入の5％と問題があった時にはさらに追加費用が掛かるイメージです。
- 出口戦略の難しさ 築古物件は、新築や築浅物件に比べて流動性が低い傾向があります。将来的に売却を考えた場合、買い手が見つかりにくいことがあり、特に地方や人口減少エリアでは物件の価値が下がる可能性があります。そのため、物件購入時には、将来的な需要予測やエリアの市場動向を十分に調査することが重要です。
一棟ものの築古不動産投資の成功ポイント
- 立地選びが重要 築古物件の価値は、立地が大きく左右します。特に一棟ものの物件は、地域の需要や再開発の動向を見極めた上で購入することが成功の鍵です。例えば、地方都市でも大学や大企業があるエリアや、交通アクセスの良い場所は賃貸需要が高いため、空室リスクが低くなります。また、将来的な都市開発やインフラ整備が進む地域は、物件価値が上昇する可能性が高いため、長期的な視野で投資を行うことが求められます。
- リフォームの計画性 リフォームやリノベーションは、築古物件の価値を大きく向上させる手段ですが、過剰なリフォームはコストがかさみ、利回りを圧迫することがあります。そのため、必要最低限のリフォームで収益を最大化することが重要です。どんな方が入居されるのかイメージすることが重要です。
- 信頼できる管理会社の選定 一棟ものの物件は、日常的な管理が必要で、突発的なトラブルや修繕が発生することが多いため、信頼できる管理会社と提携することが不可欠です。管理会社が入居者対応やメンテナンスを適切に行えば、オーナーの手間を減らし、物件の長期的な運用が安定します。また、賃貸市場の動向を把握している管理会社は、空室対策や家賃設定に関するアドバイスも期待できます。私も現在非常に良い管理会社さんと協力して満室としています。
まとめ
築古一棟不動産についてまとめてみました。
一棟ものの築古不動産投資は、収益性が高く、複数の部屋を一度に運用できるスケールメリットがありますが、修繕費や空室リスク、管理の手間など、さまざまなリスクが伴います。
立地選びやリフォームの計画性、そして信頼できる管理会社との連携が不可欠です。築古物件の特性を理解し、しっかりとした調査と計画のもとで安定した収益を得られるようにしていきましょう。
もし関東の築古物件に興味のある方はこちらを見てみるのも良いかもしれません。
やはり不動産投資を行うにはメンターがいたほうが心強いですよね。
引き続き、学んで行動していきましょう
