積算評価ってなに？

こんにちは

看護師大家のたかのです。

今日は不動産における積算評価について解説します。

積算評価は非常に重要な要素なのでぜひ学んでいきましょう

私の自己紹介はこちらを参照してください。看護師×大家　たかの

不動産の積算評価とは、不動産の価値を算出する際に、その土地や建物の再取得にかかる費用や、これまでに発生したコストなどを基に評価する方法のことを指します。

この評価方法は、特に不動産の実質的な価値を重視する際に使用され、不動産の市場価値と比較して算定されます。

＊実質的な価値＝市場価値という訳ではありませんが金融機関のと融資時に必要なことです。

積算評価は、不動産の売買や融資、税務上の評価において重要な役割を果たします。（一言で言うとめっちゃ大事ってこと！）

積算評価は主に「土地」と「建物」の価値に分けられます。何度も言います「土地」と「建物」です！！！

それぞれの価値を個別に算出し、合計することで不動産全体の評価額を導き出します。

土地の積算評価では、まず「路線価」や「固定資産税評価額」などの基準に基づいて土地の価格を算定します。こちらについては過去に上げているのでこちらの記事を参考にしてください。土地の価格を調べる方法4選

例えば、商業地域にある土地は住宅地に比べて評価が高くなる傾向がありますし、土地の形状や接道状況が悪い場合は、価格が減額されることがあります。

この際、建物の構造や規模、設備の内容などが考慮されます。また、築年数が経過している場合は、経年劣化や減価償却を反映して、建物の価値を減額することが一般的です。

具体的には、建物の構造として鉄筋コンクリート造や鉄骨造は耐久性が高いため、木造に比べて評価が高くなりやすいです。一方で、木造や古い建物は経年劣化による減額が大きくなるため、評価額は低くなります。

耐用年数は鉄筋コンクリートが47年、重量鉄骨が34年、木造が22年、軽量鉄骨が19年なので覚えておきましょう

積算評価では、建物だけでなく、敷地内にある駐車場やフェンス、庭などの外構設備も評価の対象となります。

これらも、再建築費用や修繕にかかるコストを基に価値を算定し、評価額に加算します。

＊ちなみにこれについては各設備によって積算価格は変わってくるので税理士に相談することをおススメします。

積算評価の計算式は、以下のようになります。

積算評価の計算方法

積算評価額＝土地評価額＋建物評価額－減価償却額＋付帯設備評価額

具体的には、土地評価額として路線価や固定資産税評価額から土地の評価を行い、建物評価額は建物の再建築費用から経年劣化分を差し引きます。

最後に、外構や付帯設備の価値を加算し、不動産全体の積算評価額を算出します。（特に不動産投資を行うには減価償却費も需要なので、後日記事にします。）

不動産売買: 不動産の市場価格は需要と供給によって変動しますが、積算評価は市場価格が極端に変動する場合にその実質的価値を把握するために使用されます。
金融機関による融資: 銀行や金融機関は、不動産を担保に融資を行う際に積算評価を基に担保価値を評価します。市場価格だけに依存せず、物理的な価値を重視することで、リスクを軽減します。
税務申告: 税務当局は、固定資産税や相続税の評価基準として積算評価を使用することがあります。積算評価は実際の再取得費用に基づくため、公平な税額算出に役立ちます。