看護師たかの不動産日記 
こんにちはー！
看護師大家のたかのです。
今日はちょっと気になる物件がでたので、私なりの解釈を書いていきます。
気になる物件がでるとテンション上がりますよね(笑)
今回はとある不動産業者からメールできた物件です。
今回来たのは〇〇県の県庁所在地にある物件で2000万から約30％値下げされた6室すべて３DKの物件です。
表面利回りは15％、相続税路線価から物件価格から土地価格が80%を超えていることが分かりました。
・・・・めっちゃ土地が広いです。
これだけ見ると・・・・・
うん、いいね！！
数値的に見ても非常に良さそうな印象です。
もうちょっと、詳しく調べてみると
Homesの賃貸経営では赤まではいきませんがオレンジでまずまず賃貸需要がありそうということ
賃貸相場をAIで調べると4万前後ということもわかりました。
駐車場込みで4.2万で程度でだせれば・・・・表面利回りは20％超えてくる可能性があります。
ですが懸念点が一つあります。それはハザードマップで津波が発生したらやばいということです。
この物件は海岸の沿岸部から離れていますが、、、、、この万が一を許容できるかどうかですね。
土砂災害MAPにはかかっていませんでした。
他にも懸念点としては修繕歴がいまいち、分かっておりません！
築古物件を考慮するときには修繕履歴は必須です。
今回の場合、内装はすぐに使えるという情報ですが、外壁や階段の塗装が剥げてきていました。
もしかすると修繕が必要で、この規模感なら300万ぐらい追加で費用がかかってきます。
これを調べる必要がありますね。
レントロールは3万から4万で賃貸していたので
もうちょっと家賃をあげることができるんじゃない
って思いますよね。でもこれは数値的なことなので、さらに客付け業者へヒアリングを行うことが必要ですね。
次に登記簿謄本を確認すると
ほとんど残債がない物件だと分かりました。おそらく相続かなにかじゃないかなって思ったので・・・
もしかして指値（値引き）してもらえるかもしれないな
こう思ったんですよね。
ここからさらに値引きしてもらえたらさらに利回りが上がるので非常に良いなって思います。
こんなことを考えながら物件を見ていたのですが、皆さんどうでしょう。
いろいろ考えてましたが、ちょっとこの物件が非常に気になっています。
条件をみたら非常にいいことが分かったので、あとはヒアリング次第かなぁって思います。
どうだったでしょうか、今日はちょっと気になる物件が出てきたので、私なりに解釈しながら記事を書いていきました。
参考になればうれしいです。
引き続き学んで行動していきましょう！
ありがとうございました！
