看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今日は木造の一棟収益不動産のメリットとデメリットについて解説していきます。
不動産といってもいろいろありますが、今回は木造の一棟ものです。
私のプロフィールは、こちらを参照してください。(看護師×大家 たかの)
木造の一棟収益不動産には、他の構造と比較して独特のメリットとデメリットが存在します。
木造の一棟物件を投資対象として考える際には、これらの点をしっかりと理解しておくことが重要です。
以下に、木造の一棟収益不動産のメリットとデメリットについてそれぞれ説明します。
メリット
1. 建築コストが低い
木造の最大の利点の一つは、他の構造（鉄筋コンクリート造や鉄骨造）に比べて建築コストが低い点です。材料費や工期が短いため、初期投資額を抑えることができます。
このため、特に予算が限られている投資家や初めて不動産投資を行う方にとって魅力的です。
コストを抑えながらも、比較的手頃な賃料で貸し出すことができるため、収益性を高めやすいという特徴があります。
しかし、劣化対策等級付きの物件については少し価格が高いので注意してください。
劣化対策等級については以前記事に書いているのでそちらを参照してください。(劣化対策等級がついている収益不動産のメリデメ)
2. 工期が短い
木造建築は、他の構造と比べて工事期間が短い傾向にあります。
特に小規模な一棟物件であれば、半年以内に完成することも可能です。
この短期間での完成は、早期に賃貸物件として運用を開始でき、投資回収を早めることができるという大きなメリットとなります。
RCについては1年以上かかることもあるそうです。
3. 税制上の優遇措置が受けやすい
日本では、木造建築に対して税制上の優遇措置が多く設けられています。
減価償却の年数が短いため、早期に経費として計上し、節税効果を得ることができます。減価償却年数は木造建物の場合、22年程度であるため、比較的早い段階で投資コストを経費化でき、所得税の軽減が期待できます。
その他の物件の減価償却期間については、こちらの記事を参考にしてください。（積算評価ってなに？）
4. 設計の柔軟性が高い
木造建築は、構造上の自由度が高いため、設計のバリエーションが豊富です。
テナントや居住者のニーズに合わせた間取り変更やリノベーションがしやすく、入居者の要望に対応した物件づくりが可能です。
これにより、競争力のある物件を提供し、空室リスクを軽減することが期待されます。
最近なら、おしゃれなロフト付き物件などもありますね。
5. 修繕コストが比較的安い
木造は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比較して修繕コストが低いという特徴があります。
材料や工法が比較的シンプルであるため、日常的なメンテナンスや修繕を安価に行うことができます。
特に長期的な物件運用を考えた場合、修繕費用の抑制は収益性に大きな影響を与えます。
デメリット
1. 耐久性が低い
木造の一棟物件は、鉄筋コンクリート造や鉄骨造と比較して耐久性が低く、建物の寿命が短い傾向にあります。
一般的に、木造建築の法定耐用年数は22年とされていますが、実際の使用期間は環境やメンテナンス状況に大きく左右されます。これは劣化対策等級がついていても同様です。
特に、湿気の多い地域やシロアリ被害が多い地域では、劣化が進みやすくなります。
2. 火災リスクが高い
木造建築は燃えやすい材料を使用しているため、鉄筋コンクリート造や鉄骨造に比べて火災リスクが高いです。
現代の木造建築では防火対策が施されていますが、それでも他の構造と比較するとリスクは相対的に高くなります。
火災保険の保険料も高くなる可能性があり、運営コストに影響を与える点に注意が必要です。
3. 防音性能が低い
木造建築は、他の構造に比べて音の遮断性が低い傾向があります。
特に集合住宅として利用する場合、隣室や上下階からの生活音が響きやすく、入居者の満足度に影響を与える可能性があります。
防音対策が十分に施されていない場合、賃料の引き下げや空室率の上昇につながるリスクがあります。
しかし、近年では、窓の工夫などによって防音性能は格段に上がっています。これを知っているかどうかでまた変わってくると思います。
4. 資産価値が減少しやすい
木造建築は、耐用年数が短いため、時間の経過とともに資産価値が下がりやすいという特徴があります。
建物の経年劣化により、物件の評価額が大きく下落することがあり、売却時に想定していた価格で売却できないリスクがあります。
このため、長期的な運用を考える場合、建物の維持管理や定期的なリフォームが不可欠となります。
5. ローンの借り入れが難しい場合がある
銀行や金融機関によっては、木造建築に対する融資の条件が厳しい場合があります。
特に築年数が古い木造物件の場合、融資期間が短く設定されることがあり、毎月の返済負担が大きくなる可能性があります。
築古物件についても以前記事書いているのでそちらも参考にしてください。(築古一棟不動産投資のメリデメ)
加えて、木造物件の耐用年数が短いことを理由に、融資そのものが難しくなるケースもあるため、資金調達には注意が必要です。
次の人が融資しやすい条件で売却することも考える必要性がありますね
まとめ
木造の一棟収益不動産は、初期投資額の低さや建築の自由度の高さといったメリットがある一方で、耐久性や火災リスクといったデメリットも伴います。
きちんと知ることがリスクを減らします。
引き続き学んで行動していきましょう！
本日もありがとうございました！
