看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今回は私が購入した新潟の物件資料をどのように見たのか解説していきます。
私の自己紹介はこちらを参照してください。看護師×大家 たかの
ではさっそく始めていきます。
この時点では不動産について学び始めてちょうど半年程度経過しています。
その際に確認した資料はを先に書くと以下の5つです。
１．物件概要書
２．登記簿謄本
３．レントロール
４．公図
５．課税証明書
聞いたことが無いような書類が非常に多いですよね。
なんやこれ・・・・わかるかーい！！！
こんな風に思われるかもしれませんが、全て非常に重要な書類です。
ちなみに私はこれらを見て私はどんな判断をしたのか書いていきます。
１．物件概要書
物件概要書とは一言で言うと物件に関することを一枚にまとめたものです。
この物件概要書を見ることで、物件名、物件価格、住所、表面利回り、建物面積、土地面積などがわかります。
その他にも、物件によっては告知事項や修繕履歴などが書かれている場合もあるので注意が必要です。
この物件概要書に書かれている住所をGoogleMapで検索してみると、大きな橋と線路の近くということが分かりました。
騒音の問題があるかもしれんからチェックや！！
あと、物件概要書の中に外壁修繕を昨年行ったと書かれていたのですが、実際に見てみてる必要があると判断しました。
２．登記簿謄本
登記簿謄本は建物と土地の権利は誰が持っているのか明確にしたものです。
ちなみにこれは法務局で管理しています。
この中にはいつからこの土地や建物を所有しているのか
融資はいつから、どのぐらいしてもらったのかということが分かります。
この融資開始の日時と融資額を知ることで交渉できる可能性があります。しっかり押さえておこう！！！
３．レントロール
レントロールは家賃収入や駐車料金などが記載されているものとなります。
このレントロールを見ていろいろなことを考えます。
今の家賃は適正なのか、いつから住んでいて退去予定があるか、どんな属性の方が済んでいるのか
こんなことを考えているのですが、実際に家賃を調べる方法として私はat homeやHomes、SUUMOなどで近隣にある物件の家賃を調べています。
意外とやっていることは普通のことですね。ついでに競合となりうる物件も併せて相場観を確認します。
４．公図
公図は法務局などにある資料で、土地がどのような形なのかが分かります。
土地の形によっては価格が上がる場合もあるので確認しておきましょう！！
ちなみに土地については過去の記事を参考にしてください。（土地の形が不動産の価値に影響する)
ちなみにこの時の私は公図を見て
土地の形がよいですねぇ(笑)どっかの評論家か
この物件は前面道路が広く、間口も広かったで最高でした。
５．課税証明書
この課税証明書はどのぐらい税金を支払いしたか確認する写真です。
これを見ることで、経費としてどのぐらい必要なのか明確となります。
また、費用的に現在、市はどのぐらいの価値があると判断しているかもわかります。
経費が分かれば、どのぐらい残していたらよいか分かるね！！
新潟の物件資料からのアセスメント
これらの資料を見ていくとこんなことを考えました。
・表面利回りは良いし、あとは融資してもらう金融機関の状況によるな
・土地も良いし、再建築可だから良いね！
・騒音問題はあるのか
・家賃を見てみるともうちょっと価格上げられそうじゃない
土地自体は非常に良いけど、いくつか懸念点があったんですよね。
これを解決するためには、実際に物件を見ていく必要があると判断しました。
でも、めぇぇぇぇっちゃ気になったんですよね。
これは客付け業者に賃貸需要があるか確認必須やんってことで次回は客付け業者とのやり取りについて書いていきます。
まとめ
今回は新潟の不動産を購入する前、実際にどのような物件資料を見て考えたのか解説しました。
実際に確認した物件資料は以下の5つです。
１．物件概要書
２．登記簿謄本
３．レントロール
４．公図
５．課税証明書
そして、この書類を見ている限りでは購入を検討しても良いと判断しました！
しかし、本当に賃貸需要があるのかわかりません。
それを解決するには客付け業者へヒアリングしていかなければなりません。
次回は実際にヒアリングしたことを書いていきます。
引き続き、しっかり学んで行動していきましょう。
