看護師たかの不動産日記 
こんちには
看護師大家のたかのです。
今日は新潟の物件調査のまとめ記事を書いていきます
私のプロフィールはこちらを参照してください。看護師×大家 たかの
ではさっそく書いていきます。
今回は新潟の物件のまとめ記事として楽街編、物件資料編、客付け業者へのヒアリング編、現地調査編の順でまとめていきます。
いろいろ見てきましたけど、こんなことをしてたんだというダイジェスト版なので読んでみてくださいね。
より詳しく見たい方は各記事を見てみてください。
１．楽街編
今回、なかなか私がいいなって思える物件が居住エリア内では見つけることができませんでした。
そのため、楽街で検索する範囲を拡大し、全国都市別の人口ランキング20位以内の市町村にしました。
人口が多いと言うことは人口減少は緩やかですからね。
その際の表面利回りは6.5％以上、物件価格は5000万以下で検索しています。
なぜ、このような検索の仕方を行ったのかと言うと
先に融資額が分かっていたから、その融資と自己資金で購入できる物件の価格帯を決めていたからです。
なので、このように物件を探すよりも先に融資金額を知ることのほうが重要と考えています。詳しくはこちらを参照してください。（新潟の物件を調査してみた Part1楽街編）
２．物件資料編
物件資料からは様々なことが読み取れます。
物件名、物件価格、住所、利回りなどなどです。
私はこちらの物件対していろいろな資料を見ていました。
主な資料は物件概要書、レントロール、登記簿謄本、公図、課税証明書です。
どのような資料なのかはこちらを参照してください。（新潟の物件を調査してみたPart2物件資料編）
この時、私はこのようなことが気になりました。
立地はどうなんだろう？
土地の担保力はあるか？
賃貸需要がある地域なのか？
線路が近くにあるけど騒音問題はないか？
これらについては後に後述するヒアリンのところで解決します。
３．客付け業者へのヒアリング
物件資料を見た時に様々な疑問を持っていましたが、私は客付け業者へヒアリングすることでそれが解決していきました。
簡単に言えば
立地は問題なし、賃料も相場よりもやや安い。
これから新しい駅がその近くにできるから需要は高まりますよ。
このようなことを言われました。地方都市ということで土地価格は正直なところ安いです。
しかし、これから再開発される予定であることが分かったことは非常に良かったです。
理由はそのエリアの賃貸需要が高まると考えたからです。
さらに家賃も引き上げできる可能性があると言われたので、これでキャッシュフローがさらに改善する可能性があることが分かったのも非常に大きいですね。
より詳細なことを知りたいならこちらの記事を参照してください。（新潟の物件を調査してみた Part3客付け業者へのヒアリング）
４．現地調査
ここまでの資料やヒアリングから購入検討だと判断し現地調査を行いました。
現地調査はどのような、町なのか、物件はどうなのか知るために非常に重要なことです。
私は現地調査は空港や駅についてからが始まりだと思っています。
そのため、まずは空港についてからの町の雰囲気を感じながら物件に向かいます。
もちろん物件までは近くの駅から基本的には徒歩で向かいます。やはり徒歩や自転車で利用される方も多いから歩いて向かうことは必要なことだと思います。
その間に考えることは
安全な道か、それともちょっと難ありなのか
まわりの建物はどんな感じだろう
近くに駐車場はあるかな
このような目線で見ていきます。
そして実際に現地に着くとやはり外壁塗装もされており、きれいな物件でこれなら10年ぐらいは大きな修繕は必要ないかなという判断しました。
むしろ築10年で外壁塗装をしている物件も珍しいです。
それから実際に街を歩いてみましたが、私が住みたい街だなって感じたのも大きなポイントでした。
詳細についてはこちらの記事を参考にしてください。（新潟の物件を調査してみたPart４現地調査）
５．まとめ
ここまでの過程でいろいろなことを調べましたが皆さんどうだったでしょうか
不動産を購入するにはどのぐらいの物件なら購入できるのか、そしてその街は発展していくのか、賃貸需要がある地域なのかが私は重要と考えています。
あとは私なりの要素ですが、この街に何度でも来たいと思うことです。
これって私が不動産を所持することで家族と来たい場所と思えることが大事なんですよね。
皆さんはどんな理由で不動産をしてみたいですか？ぜひ考えてみてくださいね。
今日は新潟の物件調査のまとめ記事を書いてみました。参考にしていただけると嬉しいです。
引き続き学んで行動していきましょう。
