看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今回は一昨日から続けている私が新潟の物件を購入する前にどのようなヒアリングを行ったのか書いていきます。
私の自己紹介はこちらを参照してください。（看護師×大家 たかの）
ただヒアリングを行うにしてもいろいろと聞くことができるし、この工程が抜けると全くいけませんね。
ではどんなことを聞いたのかさっそく書いていきます。
客付け業者とはMiniminiなどの業者のことです。
ちなみにどんなことを聞くのかはこちらを参照してください。（大阪の物件調査してみた Part3客付け業者への電話編）
私がリアルに聞いたことは以下の４つです。
１．賃貸需要
２．立地条件
３．今後の未来予想
４．家賃の相場感
実際にどのような内容だったのか会話形式で書いていきます。
１．賃貸需要
初めにきいたのは賃貸需要についてです。ここはすごい大事ですよね。
・・・・不動産を購入しても返済ができないとやばいことになります。遅延損害金を払ったりしないといけないので注意です。
私は看護師大家のたかのといいます。この地域の物件を購入しようとしているのですが賃貸需要がある地域ですか？？
ご連絡ありがとうございます。ちなみにどちらにある物件なのか教えてもらえますか。
新潟駅から徒歩15分で〇〇町と書かれています。
そうですねぇ、この地域は賃貸需要はありますね。新潟の中心地にも近いし、近隣に専門学校があるので徒歩圏内なのでよいと思います。あとは間取りを拝見すると単身の社会人向けの印象があります。
新潟の物件の客付け業者に5社連絡しましたが全ての業者からそのように返答されました。
これで賃貸需要がある地域と判断できますね。
２．立地条件
次に聞いたのは、より細かい立地条件です。
実際に聞きたかったのは前回の記事にも書いているので気になる方は参照してください。
ちなみに懸念点として騒音が気になったので、実際に聞いていきました。
この物件は大きな道路と線路に面していますが、騒音はどうでしょうか
そうですね、気になる方はもちろんいるかと思います。でも、大きい道路は実は車線が違うので大丈夫だと思いますよ。あと電車も地面を走っている訳ではないので、そこまでうるさい感じはしないですかね。
他にもこのあたりならスーパーや病院なども徒歩圏内なので住みやすいと思います。
実際にGoogleMapで物件の位置は把握していたのですが、そのすり合わせをしていった感じです。
これで、ある程度はイメージすることができますよね。
３．今後の未来予想
実はこの物件の購入を決めた要因の一つです。
実際にどのようなことを聞いたのか書いていきます。
そういえば、もう少し先なんですけど、そのあたりに新しい駅ができる予定なんですよ。
えっ、駅ができるんですか、もちろん電車ですよね。
そうですよ。だから土地の価値も上がるんじゃないかなって思います。しかも、そのあたりってなかなか土地が出ないんですよ。
そうなんですね。すごいいいことを聞きました。ありがとうございます！！
このように実は開発を進めていく地域ということが分かったんですよね。ちなみに実際に書かれていた記事があったのでリンクを貼っておきます。（https://response.jp/article/2023/06/04/371734.html）
このような情報を得たので、今後土地価格が上がる可能性が高いと判断したんですよね。
本当に未来への投資という形です。
４．家賃の相場感
最後は家賃の相場についてですね。
実は今回の物件の家賃は非常に安いんじゃないかなぁという印象がありました。
これが正しいのか確認を行うことも重要です。
ちなみにこちらのレントロールを見ると52000円～55000円なのですが賃料の相場ってどうですか
＊これについては客付け会社からいろいろな返答があったので3社から聞いたことを書いていきます。
そうですねぇ、やや安いような印象があります。55000～57000円ぐらいが妥当な気がしますね。築10年ですしねぇ
だいたい相場通りですね。駐車場込みで60000円ぐらいだと思います。
いやいや安すぎますね。家賃は57000～60000円ぐらいが妥当だと思います。駐車場もあるならもっと上げることができると思います。
このような返がありました。自分でもヒアリングを行う前にathomeやhomesで相場を調べていて、あまり解離がないことが分かりました。
利回りをあげることができるということですね。
５．アセスメント
ヒアリングした結果いろいろなことが分かりました。
・やや騒音がある可能性はあるものの、そこまで強い懸念点ではないような印象があること
・立地は非常に良く、インフラも整っている
・今後、新駅ができることで土地価格が上がる可能性
・家賃をあげることができて利回りをあげることができそう
以上を踏まえて、購入を検討しても良いと考えました。
でも、まだまだ確信には至らないですね。やっぱり実物を見て決めたいですねぇ
６．まとめ
どうだったでしょうか
これは私が実際に新潟の物件を購入するまでに行った客付け業者へのヒアリングについて書いてきました。
実際に聞いたのは以下の内容です。
１．賃貸需要
２．立地条件
３．今後の未来予想
４．家賃の相場感
やはり、地元の不動産業者に聞くことは非常に重要な情報を頂けます。
しっかり、情報収集していきましょうね。
次回はリアル物件調査について書いていきます。
引き続き、学んで行動していきましょう。
ありがとうございました！
