看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです
今回は私が購入した新潟にある一棟不動産で行ったことについて記事にしていきます。
はじめて融資をして購入した思い出が詰まった不動産です。
私の自己紹介はこちらを参照してください。看護師×大家 たかの
私が実際に購入した物件でどのように調査したのか書いていきます。
実際に行ったことは以下のことです。
１．融資金額を知ること
２．自分の自己資金と融資金額、利回りから購入できる物件を探す
３．シュミレーション
４．まとめ
では解説していきます。
１．融資金額を知ること
まず始めに自分自身がどのぐらい借入できるのか融資金額を知ることから始まります。
融資金額を知るには金融機関にアプローチすることが必要です。
実際に金融機関を開拓する方法はこちらを参照してください。不動産投資を成功させる金融機関開拓の方法5選
この時、私は不動産会社を通して金融機関からどのぐらい融資枠があるのか確認しました。
どのぐらい融資はできますか？
そうですねぇ、今のところ4000万ですね。もし住宅ローンがなければもっと融資できるんですけどね。
このような流れで私は自己資金は500～700万+融資枠4000万と決めました。
まずはどのぐらいの物件を購入できるのか融資枠を調べることが必要です。この時、もし私が住宅ローンが無ければ・・・・
7000万程度融資できたんですけどね。
このように返答されました。
この時、不動産投資は賃貸で住んでいるほうが融資枠が増えることを知りました。
２．自分の自己資金と融資金額から購入できる物件を探す
先に融資枠が分かったことで4500～5000万で購入できる物件を探すことを始めました。
特に不動産を始めたところだったので築10年以下の築浅物件を探し始めました。
築浅物件のメリットとデメリットはもちろんあります。
最初は住んでいる関西で探していましたが・・・・
物件の検索の方法についてはこちらを参照してください。収益不動産を探してみよう
予算内で自分の理想の利回りは物件が全くないやん！！
どうしようかなぁ？？
いろいろ考えた結果・・・・・
自分の住んでいる地域以外の物件を探すことに決めました。
特に範囲を決めなかったのですが、以下のことを踏まえて立地を考えました。
①都市の人口が20位以内
②県庁所在地
③物件検索の都道府県は決めない
④利回りは10年以下の物件だったので7％を超えているもの
この4つを明確にして調査を始めました。
そうすると、いろいろな物件が検索に上がってきたけど懸念点が1点あって・・・
築10年となると大規模修繕が必要となってくるので、そちらも考慮しないといけないと考えていました。
このような条件に変更して日々探していると
新潟市に気になる物件が出ていたんですよね。
立地は新潟駅から徒歩15分、築10年、表面利回り7．6％、大規模修繕済で価格は3700万という物件が出てきました。
３．シュミレーション
この物件が気になりざっくりとしたシュミレーションを行いまいした。
年間家賃283万4000円/年、返済は元本込みで150万円/年、経費50万/年
そのためCFは約80万と考えました。
経費の内訳は広告費10万、修繕費20万、固定資産税20万と考えました。
今ならもっと細かいことをシュミレーションしますが、この当時はこのぐらいしかシュミレーションできませんでした。
４．まとめ
今回は楽街に乗っている情報だけで実際に物件検索を行いました。
実際に私が行ったことは以下の通りです。
１．融資金額を知ること
２．自分の自己資金と融資金額、利回りから購入できる物件を探す
３．シュミレーション
楽街で物件検索することは日々継続することでよい物件に巡り合えると思います。
次は物件資料からの調査について書いていきます。
ぜひ学んで行動していきましょう！！
