看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今回は先日から気になっていた大阪にある築古RC物件を現地調査してきたので外観について記事に書いていきます。
事前にどんな物件だったかはこちらの記事を参考にしてしてください。（大阪で気になる物件が出てきた件 築古RC）
やっぱり不動産賃貸業を行うためには実際の現地調査は必須ですね。
では早速書いてきます。
今回、物件の外観を見る中で確認したの以下の通りです。
1.接道
2.土地の分筆
3.外壁塗装の状況
4.駐車場
5.貯水タンク
以上5点について確認しました。それについて書いてきます。
1.接道
まずは物件の接道について確認しました。
実際に物件を見てみると、約4メートルほど公道に接続していました。
もちろん公道なので、幅員も4メートル以上ありました。
再建築可能物件と言うことが確認できました。
土地の担保力があることがわかりました。
2.土地の分筆
土地の分筆については、資料からはいまいちわからなかったので、不動産会社に直接確認しました。
どのあたりを分筆予定ですか？
そこのビルから駐輪場までが分筆になります。
では、この駐輪場は使うことができなくなると言うことですか？
いいえ、そのようなことにはならないので大丈夫です。実はこの分筆予定の土地は私どもが持っている土地なので問題ないかと思います。
このように返答されました。
実はこちらの物件は公道に接していますが、物件の前に別の建物があります。こちらが分筆予定ということだったようです。
実際の物件はこちらです。
3.外壁塗装の状況
次に確認したのは外壁塗装の状況です。
事前に平成26年に屋上防水は行われたと物件概要書には書かれていました。
しかし、それ以降は修繕されていなかったのと外壁塗装とは書かれてなかったので、そちらを確認する必要性があると考えていました。
実際の外壁の状況はこのような形でした。
チョークサインはなし、一部サビはありましたが許容範囲と判断しました。
また、物件の前面は比較的綺麗だと思いました。
外観からは築50年経ってるとはもう思えませんでした。
4.駐車場
次は駐車場の状況です。
駐車場は5台分ありました。
実際の写真はこのようになっていました。
1台のみ駐車してましたが、駐車するための線もなく、整備がいるかもしれないと思いました。
ですが、5台分の駐車場があるのがわかったのでよかったです。
もしかすると月極にすることでキャッシュフローが増加する可能性があると考えました。
5.貯水タンク
最後は貯水タンクです。
貯水タンクはものによっては数十万円ほど修繕にかかってきます。
そのため確認が必須だと思っています。
実際の貯水タンクの写真は撮り損ねてしまいました！(撮影したと思っていたのに…)
実際に見ていると、確かに年季かかっていると感じましたが、塗装が剥がれている事はなかったです。
このため、もうしばらく使うことが可能と考えました。
6.まとめ
今回は前回に引き続き大阪で気になった物件築古RCの外観について書いていきました。
ここまで見てみると、大きな修繕の必要性は無い印象がありました。
しかし、物件調査は外観だけではありません。次は物件の内装について調査も行ったので、そちらも書いていこうと思います。
外観が良くても、内装が古かったら、やはり入居好きに苦労するからです。
そしてこれを行うことで、物件価格の交渉材料にもなるので、気を引き締めていきます。
この記事が皆さんの参考になれば嬉しいです。
引き続き学んで行動していきましょう！
本日もありがとうございました！
