看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今日は以前気になってた物件のヒアリングを行ったので、それについて書いていきます。
どんな物件だったかはこちらを参照してください。(大阪で気になる物件が出てきた件 築古RC)
やっぱりヒアリングすると、いろいろ見えてきますよね。
今回はどんなことが聞けたのか書いていきます。
私のプロフィールはこちらを参照してください。(看護師×大家 たかの)
はじめに、今回ヒアリングしたのは、とある客付け業者1社だけです。
内容は以下の通りです。
1.家賃相場
2.住宅環境
3.物件の設備
4.管理条件
以上の4点についてヒアリングを行ったのでどのようなことが聞けたのか書いていきます。
1.家賃相場
はじめに聞いたのは家賃相場です。
実際にどのように聞いていたのか、会話形式で進めていきます。
もしもし、看護師大家のたかのと言います。
私〇〇不動産の〇〇と申します。今日はどのようなご用件ですか？
ありがとうございます。今そちらのほうの地域の物件の購入を検討しております。家賃相場等をお伺いしたくご連絡させていただいたのですが、10分少々お時間いただいてもよろしいですか？
構いませんよ。どんな物件ですか？
ありがとうございます。物件は〇〇市〇〇町にある築50年を超えたRCの物件で40平米で間取りは2 DKです。私の想定では45,000円程度の家賃設定だと思うのですが、どうでしょうか？
そうですね、大体40,000から45,000円程度が私も相場かと思います。
そうなんですね。
後はどのような方が入居されるかと言うと、高齢者の方がターゲットになると思います。あとこちらの物件は4階建てなので、3階と4階部分の入居付けは少し苦労するかもしれません。
貴重な情報ありがとうございます。でしたら1階か2階なら45,000円、3階と4階は42,000円程度であれば決まるかなって印象ですか？
そうですね。それぐらいだったら決まると思います。当社が管理してる物件もありますが、大体50,000円を超えてきます。そういう意味では、競合よりも一歩出し抜けると思います。
もう少しいろいろお話をしていますが、大体このようなことを話しています。
ここでわかったのは45,000円が相場であることです。また3階と4階部分は少し家賃を抑える必要があることがわかりました。
それでは次に聞いたことへ移ります。
2.住宅環境
次に聞いたのは、その物件周囲の住宅環境についてです。
実はこちらの地域は以前行ったことがある場所だったので、なんとなくイメージがありました。
商店街があり、駅前は活気のある地域と言う印象です。
では、実際に聞いてみた内容について書いてきます。
実際の物件周囲の環境はどうですか？
そうですね、物件周囲はインフラすごい整ってると思いますよ。スーパーもすぐ徒歩で行けますし、病院も目の前です。街全体として高齢者が多くなってきています。しかし、高齢者の単身となると、オーナーからすると不安があるじゃないですか。
確かにそう感じるオーナーさんもいらっしゃるかもしれないですね。
そうなんです。だから高齢者の方を歓迎してもらえるような物件があればこちらも紹介しやすいです。
ここで、街全体的に高齢者の数が増えているにもかかわらず、高齢者が入居できるような賃貸物件が少ないと言うことを知れました。
この情報は非常に大事ですね。
3.物件の設備
次は物件の設備についてです。
実はこの物件、設備として懸念すべき点が1点ありました。
それは浴槽がバランス釜であることです。(バランス釜がどのようなものなのか、後日書いていきます。)
この件について、重点的に客付け業者に聞いていきました。
実は設備で1点懸念点がありまして、、、実はバランス釜なんです。
あぁ、バランス釜ですかぁ、そのままならちょっと厳しいですね。
やっぱり厳しいですよねぇ
そうですね、浴室が普通のお風呂であれば45,000円で入居はほぼ確実にできるかと思います。
実はこれについては、物件概要書には書いていませんでした。
しかし、物件名を検索してみると、バランス釜だったので、これをユニットバスに交換するとなると約1,000,000円ほどかかってきます。
そのため、ここは後日、不動産会社にすべての部屋がバランス釜なのか確認する必要があるところです。
4.管理条件
最後に聞いたのは管理条件についてです。
やはり、もし管理を依頼するなら、どのような条件なのか確認は要りますよね。
こちらの客付け業者に管理を依頼した場合は、管理手数料は5% (交渉も可能)と言われました。
また広告料も2ヶ月から3ヶ月分頂戴しているということだったのですが、100,000円と出すだけでも効果があると言われました。
購入に至った場合、この話がすごい生きてくるので、きちんと把握しておくことが必要ですね。
5.まとめ
今日は以前気になっていた大阪の築古RC物件のことをヒアリングした内容を書いていきました。
実際に聞いた内容は、以下の通りです。
1.家賃相場
2.住宅環境
3.物件の設備
4.管理条件
今回は以上の4つについて記事に書いてきました。
やはりヒアリングを行うことで見えてくるものってたくさんありますね。
今回はまだ1社しかヒアリングを行っていないので、今後も行っていこうと思います。
引き続き学んで行動していきましょう！
本日もありがとうございました！
