看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今日は先日から記事にしていた大阪にある築古RCの物件調査のまとめ記事を書いていきます。
先日、客付け業者へのヒアリングと現地調査が終わりました！
その結果を踏まえて、今後どうするのかも書いていこうと思います。
私のプロフィールはこちらを参照してください。(看護師×大家 たかの)
今回の記事は、先日まで書いていたヒアリング編と物件調査編の5つの記事をまとめたものです。
気になる方は、過去の記事を参考にしてください。
今回の内容は以下の通りです。
物件の概要
客付け業者へのヒアリングの結果
現地調査の結果
分析
まとめ
このような流れで記事を書いていくのでよろしくお願いします。
物件の概要
まずは物件の概要です。
こちらの物件は、大阪府東大阪市にある築50年越えのRC物件です。
価格は70,000,000円台後半で、表面利回りは10%を超えた位です。
正直、ここまでは普通ですね
土地面積は600平米を超えており、積算評価は物件価格の90%超えです。もちろん再建築可です。
最寄り駅からは徒歩10分の立地にあり、物件までは商店街やイオンがあり、近隣には病院や郵便局等も徒歩圏内であるためインフラは整っています。
またレントロールより、16室中15室埋まっている状態でした。
より詳しい物件の概要を知りたいなら、こちらの記事を参考にしてください。
次は、客付け業者へのヒアリングについてです。
客付け業者へのヒアリングの結果
今回は3社のみしかヒアリングはできていませんが、以下のようなことを言われました。
1.45,000円位が家賃の相場
2.もしバランス釜からユニットバスに変更したら、50,000円から55,000円程度の賃料となる
3.周辺環境として高齢者が増えてきているので、4階部分の客付けに苦労するかもしれない。
4.駐車場の料金はは周辺では大体11,000円から13,000円位が相場
3社とも大体このような返答がありました。
より詳細に知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
このような返答があったので、これらのことを踏まえ検討する必要性があります。
現地調査の結果
現地調査を行った結果として以下のことが分りました。
1.平成26年に外壁塗装を行っていると情報があり、特に塗装が落ちている様子はない。
2.駐車場は4台分空いている。
3.室内も比較的綺麗だが、所々修繕を行う必要があるかもしれない。
4.給湯設備は平成26年から平成30年の間に交換されている。
5.1番のネックは、やはりバランス釜
実際に物件を見てみると、修繕をこまめにされているような印象を受けました。
築50年が経過していると思えないような外観です。
しかし内装は所々痛んでいるところがあり、特に1番お金がかかりそうなのはお風呂等の給湯設備と言う印象でした。
物件調査の内容については、以下の記事も参考にしてください。
自分なりの分析
物件の立地に関しては、駅からも遠くなく、インフラも整っているので生活をする分には困らないと言う印象を受けました。
また、家賃はこのまま何もしなければ45,000円ですが、バランス釜からユニットバスに変更すると、家賃が50,000円から55,000円程度に変わってきます。
このことから、すべての部屋を45,000円で満室、駐車場を10,000円で貸したと仮定すると
家賃年収は年間9,240,000円となります。
この場合の表面利回りは11.8%です。
ですが、もしすべての部屋をユニットバスに変更し、すべての部屋を50,000円で満室、駐車場を10,000円で貸したとすると
家賃年収は10200,000円となり、表面利回りは13%です。
しかし、これは修繕費用を考慮したものではありません。
もし16室をユニットバスに変更するなら16,000,000円程度かかると想定しています。
これを踏まえて再度計算し直すと10.8%まで低下します。
この結果から、バランス釜からユニットバスに変更するのはより詳細なシミュレーションが必要と考えています。
私の印象としては、大体年に1室から2室ユニットバスに変更するようなイメージです。
むしろ、修繕はほどほどにしている方がキャッシュフローが安定するようにも感じます。
これらの想定を踏まえて、事業計画書を作り込む必要性がありますね。
まとめ
今回は大阪で気になった築古RCのまとめ記事を書いていきました。
内容は客付け業者へのヒアリングした結果と現地調査を行った結果についてです。
懸念点がある事は確かです。しかし、それでも入居できていると言う事は、逆に言えば相場通りの賃料設定を行えば入居される可能性が高いと考えられます。
これらを踏まえて、これから事業計画書を作成し、金融機関開拓を行っていこうと思っています。
私も学んでいきますので
一緒に学んで行動していきましょう！
本日もありがとうございました！
