土地の形が不動産の価値に影響する

こんにちは

看護師大家のたかのです。

前回、不動産の土地価格について書きました。

今回は土地の形についてです。

私の自己紹介はこちらを参照してください。看護師×大家　たかの

不動産投資において、土地の形状は投資価値に大きな影響を与える重要な要素の一つです。

これについては私も非常に注意してみているものになります。

土地の形状が良いか悪いかによって、建物の建設可能性や活用度、将来の売却価格などに違いが生じてます。

ここでは、一般的に考慮される土地の形状とその評価について詳しく説明します。

1. 正方形・長方形の土地

正方形や長方形の土地は、不動産投資において最も高く評価される形状の一つです。

整った形状の土地は、建物の配置やデザインが柔軟に行えるため、建築面での制約が少なく、効率的な土地利用が可能です。

私は基本的にこのような土地を選ぶようにしていて、所有している不動産は全てこのような土地です。

メリット:

• 建物を最大限に活用できるため、床面積が大きく取れる。
• 無駄な空間が少なく、土地の全体を活かす設計が可能。
• 将来的に売却する際、人気が高いため流動性が高い。ここめっちゃ重要です！！

デメリット:

• 整った形状の土地は需要が高いため、取得時の価格が他の形状に比べて高いことが多い。

2. 台形や不整形の土地

台形や不整形な土地は、建築や土地利用に工夫が求められる形状です。特に不整形の土地は、形状に応じた建物の配置が難しく、一般的に正方形や長方形の土地よりも評価が下がる傾向があります。

メリット:

• 整形地に比べて価格が安く取得できることが多い。
• 建築に工夫ができる場合、収益性を向上させる可能性もある。

デメリット:

• 建物の配置や設計に制約があるため、使い勝手が悪くなる可能性が高い。
• 建築面積や有効利用面積が制限される場合があり、投資効率が下がることがある。
• 売却する際に、需要が低くなるため、売却までに時間がかかることがある。

3. L字型・旗竿地

L字型の土地や旗竿地（はたざおち）も不動産投資において難しい形状の一つです。

旗竿地とは、道路から狭い通路のような部分（旗竿部分）を通って奥の敷地（旗部分）にアクセスする形状の土地のことです。このような土地はアクセスが悪いため、一般的に評価が低くなる傾向があります。

基本的にこのような土地は選ばないほうが良いでしょう。

あえて、このような土地を購入される方もいますが初心者が手を出すのは高リスクだと思います。

メリット:

• 価格が他の形状に比べて安いことが多く、取得コストを抑えられる。
• 建築のプラン次第で、奥まった部分をプライバシーの高い空間として活用できる。

デメリット:

• 狭い接道部分のため、車の出入りや荷物の搬入が不便になることがある。
• 建築設計の自由度が低く、建てられる建物の規模や形状が制約される。
• 将来的に売却する際、需要が少なく売れにくい。

4. 三角形の土地

三角形の土地は、形状が非常に不規則であるため、建物の配置やデザインが難しいとされます。

このため、正方形や長方形の土地に比べて評価が低くなることが一般的です。

しかし、近年ではこのような土地でもデザイン性の高い物件を建てることができる不動産会社も増えてきています。

例えば私が知っているものとしてMAIさんの物件（https://mai-meldia.com/）や愛和不動産さんの物件（https://www.aiwachisho.co.jp/）は非常にデザイン性が高いものが多いと感じます。私が購入したいです（笑）

メリット:

• 他の形状に比べて取得価格が安く、コストを抑えられる。
• 角地の場合、道路に面する部分が多いため、店舗や商業施設向けの活用が期待できる。

デメリット:

• 建物を最大限に活用できないため、投資効率が下がることがある。
• 建築プランや設計が複雑化するため、建設コストが上がる可能性がある。
• 将来的に売却する際、売れにくい。

5. 接道の影響

土地の形状に加えて、接道状況も評価に大きく影響します。接道とは、土地がどの程度の幅で道路に接しているかを指し、法律上、建築基準法に基づいて一定の接道幅が必要です。接道状況が良いほど、土地の利用価値や評価は高まります。

接道は不動産投資において重要なことなので、今後記事にしていきます。

接道のメリット:

• 接道幅が広い土地は車両の出入りがしやすく、利便性が高い。
• 日当たりや風通しが良くなるため、住宅用地としての価値が上がる。

接道のデメリット:

• 接道幅が狭い場合、建物の建築に制限がかかることがある。
• 接道が悪い土地は評価が下がり、売却時に不利になる。

6. まとめ

土地の形状は、不動産投資において重要な評価基準となります。以下が形状による評価の要点です。

1. **整形地（正方形・長方形）**は、建築の自由度が高く、土地の有効活用が可能で評価が高い。
2. 不整形地は、設計に工夫が必要で、一般的に評価が低いが、価格が安く、投資コストを抑えられる。
3. 旗竿地はアクセスが悪く評価が下がるが、価格が安いためコスト重視の投資に向く。
4. 三角形の土地は、建物配置が難しく評価が低いが、角地の場合は商業利用に適する可能性がある。
5. 接道状況は、土地の形状と共に重要で、接道幅が広いほど評価が高まる。

不動産投資において、土地の形状は建物の設計や利用方法、将来的な資産価値に直結します。

形状の利点を活かし、デメリットを理解を深めていくことが必要ですね。

しっかり不動産について学んで行動していきましょう。