収益不動産を探してみよう

こんにちは

看護師大家のたかのです。

今日は収益不動産の探し方について解説していこうと思います。

私の自己紹介はこちらを参照してください。看護師×大家　たかの

ではさっそく解説していきます。

1. 目的と予算の明確化
2. 地域の選定
3. 収益物件の種類を選ぶ
4. 情報収集
5. 物件の調査と分析
6. ローンの検討と資金計画
7. 専門家の活用
まとめ

収益不動産を探すための方法

１．目的と予算の明確化

２．地域の選定

３．収益物件の種類を選ぶ

４．情報収集

５．物件の調査と分析

６．ローンの検討と資金計画

７．専門家の活用

1. 目的と予算の明確化

まず、収益不動産を購入する目的を明確にすることが重要です。これがなにをおいても最も重要です！たとえば、賃貸収入（インカムゲイン）を得たいのか、資産の値上がりを期待して将来売却（キャピタルゲイン）したいのかによって、選ぶ物件や地域が変わります。

また、自己資金やローンの借入れ額を考慮して、どの程度の価格帯の物件を探すか決定します。（予算を超えた投機的な無理な購入はだめです。長期的に安定した運用ができるよう心がけることが重要です。）

2. 地域の選定

収益不動産の成功は、立地によるところが大きいです。（立地の重要性についてはこちらを参照してください。１に立地、２に立地、3に立地）

日本国内で人気のあるエリアは、大都市（東京、大阪、名古屋など）やその周辺です。これらのエリアは賃貸需要が高く、物件の稼働率も高い傾向があります。特に、駅から近い物件や大学、オフィス街の周辺、観光地などは人気があります。

3. 収益物件の種類を選ぶ

収益不動産にはさまざまな種類があります。代表的なものとして、次のようなものがあります。

マンション（ワンルーム・ファミリータイプ）：都市部で需要が高く、安定した賃貸収入が期待できます。ワンルームは単身者向け、ファミリータイプは家族向けですが、ファミリータイプに単身で済む場合もあります。
アパート：比較的小規模で、複数の住戸を所有できるのが魅力です。管理費が抑えられることが多く、地方でも手頃な価格で購入できる場合があります。安ければ数百万程度から購入することができます。
テナントビル：テナントを複数入居させることができるため、空室リスクを分散できます。ただし、1フロアに1戸しかないこともあり空室リスクは高いです。
戸建：間取りが広いためファミリー層に対応でき、長期入居に繋がりやすいです。
区分マンション：少額から購入可能で物件にもよりますけど、同じ棟内の携行から相場が分かりやすいです。

4. 情報収集

物件情報を集めるには、さまざまな方法があります。

不動産会社：信頼できる不動産会社を選んで電話することが重要です。特に、収益不動産に強い会社を選びましょう。担当者に希望条件を伝えると、条件に合った物件を紹介してくれることが多いです。また、オフマーケット物件（一般に公開されていない物件）も紹介される場合があります。
不動産ポータルサイト：楽街や健美家、HOME’Sなどのサイトを利用することで、幅広い物件情報をチェックできます。これらのサイトでは、検索条件を細かく設定できるため、自分のニーズに合った物件を効率的に見つけられます。また、ある設定をしておくと不動産会社から物件を紹介されることもあります。
オークションや競売物件：一般の物件よりも安価に購入できることがあります。しっかりと調査を行い、リスクを理解した上で挑む必要があります。ちなみにこちらについては私はまだしたことがありません。

5. 物件の調査と分析

候補物件が見つかったら、実際に現地を訪れて確認することが重要です。

建物の状態や周辺環境、交通アクセス、近隣施設などをチェックし、将来的な賃貸需要が見込めるかどうかを判断します。

物件環境を見ることで空気感を感じることが重要ですね。

また、物件の利回りも重要な指標です。よく見られる表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割ったもので、一般的に高いほど収益性が高いとされます。ただし、利回りが高すぎる物件はリスクが高い場合もあるため、注意が必要です。

さらに、物件の管理費や修繕費、固定資産税など、運用にかかるコストも考慮する必要があります。これらの費用が利益に大きく影響します。これを実利回りといい非常に重要な指標となるので正確に計算しましょう。不動産の実利回りってなに？

6. ローンの検討と資金計画

多くの投資家は、ローンを活用して収益不動産を購入します。

銀行や金融機関と相談し、最適な融資条件を引き出すことが大切です。特に、金利や返済期間、自己資金の割合が収益に大きく影響するため、複数の金融機関を比較するのが良いでしょう。こちらについては後日記事にしていきます。

また、万が一、賃貸がうまくいかない場合に備えた資金計画も重要です。空室期間や修繕費用など、予期せぬ出費に備えて、十分なキャッシュを確保しておくことが求められます。

7. 専門家の活用

収益不動産は専門的な知識が必要な分野です。物件の購入や運用にあたっては、不動産投資の専門家や税理士、弁護士などのアドバイスを受けることで、リスクを最小限に抑えることができます。また、不動産管理会社に管理を委託することで、日常の手間を減らし、安定した運用を実現することができます。それだけではなく不動産に精通したアドバイザーに相談することも方法の一つです。