看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
こんかいは先日まで書いていた千歳市の物件をヒアリングした結果のまとめ記事です。
ヒアリングだけでPart5まで書くとは思いませんでしたが、実際に私が客付け会社から聞いて得た情報をシェアさせてもらいます。
私のプロフィールはこちらを参照してください。（看護師×大家 たかの）
やっそく書いていきます！
内容は以下のように進めていきます。
物件概要
賃料相場
駐車場の賃料
入居者の属性
実際にヒアリングで得られる一次情報って不動産投資を行うにあたって非常に重要な要素と考えています。
参考程度となりますが、是非読んでみてくださいね。
物件概要
まずは物件の概要についてです。簡単にどんな物件なのか書いていきます。
立地
物件の場所は北海道千歳市です。
千歳市は北海道の空の玄関口である新千歳空港があるエリアです。
物件の場所は千歳市住吉という場所で、千歳駅から徒歩20分の位置にありますが、周辺にスーパーや病院といった生活に必要なインフラが整っている地域です。
これだけでも需要がありそうですよね
さらに千歳市は新千歳空港だけではなく自衛隊基地もあり、元々賃貸需要があったのですが、2025年に半導体工場ラピダスが建設中であり、人口流入が起こっている地域です。
そのため少子高齢化で人口減少が起こっている日本の中でも毎年千歳市の人口は増加してきている珍しいエリアとなっています。
さらに平均年齢は44.7歳と非常に若い方が多い地域と言えます。これは市を挙げて子育てや若い方の支援を行っている影響もあるようです。
物件詳細
物件については築32年であり間取りは32m²の1LDKが8戸、高さが少し低い駐車場が7戸ある物件です。
修繕履歴は不明でしたが、外壁はチョークサインやクラッキングを認めなかったのでまだ5年程度は外壁修繕の必要性は薄い印象でした。
全ての居室はフローリング、バストイレ別というこの築年数では珍しい設備となっています。
現在の賃料は25,000～27,000円で入居されている方が多いです。
あまり手を加えなくても問題ないような印象があります
物件価格と利回り
では実際の物件価格ですが
17,000,000円台で販売されており、表面利回りは13％を超えています。
実際の物件について詳細を知りたい方はこちらの記事を参照してください。
この事前情報を持ってヒアリングを行いました。
賃料相場
賃料相場について客付け業者へ4社ヒアリングを行いました。
実際のところほとんどの客付け会社が同じようなことを言われていました。
1．現在の賃料が非常に安い
2．今は大体30,000円から32,000円の相場
3．賃貸物件が少ない
4．28,000円ぐらいなら競合は少ない
今の賃料よりも5000～7000円程度値上げ可能ということだったのでキャッシュフローがさらに良くなりそうですね
もしこれが実現したら
30,000×8室×12か月＝2,880,000円となるので表面利回りは16％を超えてくることが想定されます。
おそらく実利回りは13％程度ですかね。
非常に魅力的です。
ですが皆さん忘れてはならないさらにキャッシュポイントがあります。
それはこの物件には駐車場が付いていることです。こちらの賃料が取れればさらにキャッシュが増えていきますよね。
駐車場の賃料
駐車場の賃料については4社ともに同じ回答でした。
駐車場料金は3000円ですね
みんな本当に同じだったんです(笑)
このため最大3000円×7戸×12か月＝252,000円が家賃収入にプラスされます。
駐車料金を踏まえての利回り
この結果から家賃年収は一室相場より少し安い30,000円と考えると
（30,000円×8戸＋3000円×7戸）×12か月＝3,132,000円と表面利回り18％を超えてきます。
一言でいうと最高ですね(笑)
さらにとある客付け会社は駐車場込みで35,000円ということもできると言われていました。
こうなるとさらにキャッシュフローが改善し表面利回りは20％近くなります。
だいぶ利回りの改善が可能と考えられる夢のある物件ですね(笑)
入居者の属性
こちらも4社とも似たような返答でした。
主な入居者は以下の通りです。
1．若い自衛官
2．単身の社会人
3．生活には困らないので車を使わない高齢者
4．生活保護
このような方が入居されるだろうということでした。
確かに駅からはやや離れているので車が必須の地域とは思います。
しかし、車を使わない方が入居されるなら月極にしたらよいだけなので問題ないですね。
このようにいろいろな方が入居されやすいということでした。
まとめ
今回は千歳市の物件をヒアリングした結果をまとめていきました。
内容は以下の通りです。
物件概要
賃料相場
駐車場の賃料
入居者の属性
このようにまとめてみました。やはりいろいろなことを聞くことができましたね。
実際のヒアリングの内容を聞きたい場合にはこちらの記事を参考にしてください。
ではこちらの物件の購入するかどうかについてですが・・・・
購入に進んでいきたいと思います！もし購入ができればまた皆さんにシェアをしたいと思います。
ちなみに関東の築古物件を探すにはこのようなものも使えそうです。
もし興味があれば見てみてくださいね。ですが不動産投資は絶対学んでから出ないと変な物件を買わされてしまいます。
しっかり学んで行動していきましょう！
本日はありがとうございました！
