看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今回は以前気になっていた北海道千歳市の物件をヒアリングしてみたので、皆さんにシェアしていこうと思います。
実際にヒアリングを行うことで、その物件の収益力を上げることができるのか把握できますよね。
皆さんもしっかりヒアリングを行っていきましょう。
ちなみに今回の物件は以前記事に書いたこちらの物件です。(またまた北海道で気になる物件発見！)
ヒアリングしてみると、この物件欲しいなぁ
このように思っています。(笑)
では、実際にどのようなことをヒアリングしたのか書いていきます。
やっぱり千歳の物件はなかなか出てこないので、非常に気になっていたんですが、我慢できずにヒアリングをしてみました。(笑)
実際にヒアリングした内容は、以下の3点です。
家賃相場
駐車場の賃料相場
入居者の属性
これらについて記事を書いてきます。
家賃相場
はじめに、アットホームやSUUMOなので似たような物件の賃料を確認してみました。
そうすると大体30,000円程度の印象でした。
このように調べてみましたが、実際の家賃相場がどうなのかはわからないので、客付け業者に聞いて見ることにしました。
実際の客付け、業者へのヒアリングの内容を会話調に進めていこうと思います。
もしもし、お世話になっております。私は伊藤マンションのオーナーをしているたかのといいます。そちらの地域の物件の購入を検討しているので、家賃相場を教えていただきたいです。
はい、大丈夫ですよ。どのあたりの物件ですか？
ありがとうございます。物件の場所は千歳市住吉〇〇町にあります〇〇と言う物件です。聞いたことはありますか？
少し調べてみますね。少々お待ち下さい。
承知いたしました。ちなみにこちらの物件はレントロールを見てみると、25,000円から27,000円で入居されてるそうです。
はい、ありがとうございます。物件はそうですね。場所が過ごしやすいと思いますよ。ですが、家賃25,000円ですか？
そうですね。その反応からすとちょっと家賃安い印象ですか？
そうですね。安い印象があります。私の感覚からしても最低でも30,000円位ですね
(…めっちゃ利回り上げれるやん！)ちなみに設備はWi-Fiは付いていませんが、バストイレ別です。それでも30,000円位で入居されますか？
大体それぐらいでは入ると思いますよ。
ありがとうございます。ちなみにWi-Fiをつけるとどれぐらいの賃料になりますか？
そうですね、32,000円から3000円であれば入居されると思います。
このように返答が返ってきました。
この返答を聞いて計算し直すと、表面利回りは約17%程度となります。
すごいですよね。ざっくりした計算ですが、18年融資をいただけたらキャッシュフローは100,000円を超えてきます。
これは50,000,000円から60,000,000円クラスの築浅物件のキャッシュフローとほぼ同じです。
駐車場の賃料相場
次に聞いたのは、駐車場の賃料相場です。
こちらの物件は1階部分が駐車場となっています。
しかし、写真からの印象ではあまり高さがないので、ワンボックスタイプは入らないタイプです。
こちらの駐車場の料金についても聞いてみました。
ちなみにこちらの物件は駐車場があるのですが、こちらはどれぐらいの相場となりますか？
そうですね。大体3000円から4000円だと思います。
(…さらに利回りが上げられますやん！)でしたら大体3000円位だったらまぁ問題ないかなと印象ですかね
このような返答がありました。
すごいですよね。想定していた利回りよりも非常に高くなります。
入居者の属性
入居者の属性を聞くことで、どのような方がターゲットになるのか考える機会となります。
必ず聞きましょうね。私が実際に行ったのは以下のような流れで聞いています。
いろいろとお話を聞かせていただいてありがとうございます。ちなみに、こちらの地域はどのような属性の方が入居されますか？
そうですね、周辺の環境は非常に良く、スーパーやドラッグストアなども徒歩5分圏内なので過ごしやすい立地だと思います。おそらく単身世帯の方が入居されると思います。
ちなみに単身世帯と言うとどのような方が多い印象ですか？
そうですね、ラピダスで働く方もいますし近隣に自衛隊基地もあるので、そちらの方が入居されやすいと思います。
そうなんですね。では大体20代から30代の方が入居されると言うイメージですか？
はい、そのような認識で間違いないです。
入居される属性も大体把握できました。
この情報を踏まえてさらにヒアリングを今後行っていきます。
まとめ
今回のヒアリングでは、以下の3点について書いていきました。
家賃相場
駐車場の賃料相場
入居者の属性
今回のヒアリングでわかった事は、レントロールよりも家賃相場が高くなってきていると言うことがわかりました。
これによって利回りを改善することができる可能性があると思います。
こういう情報ってやはりヒアリングを行わないとわかりませんね。
さらにヒアリングを行い、本当に利回り上げるかできるのか確認していこうと思います。
引き続き学んで行動していきましょう！
本日もありがとうございました！
