看護師たかの不動産日記 
こんにちは
看護師大家のたかのです。
今回は不動産投資を成功させるための売却益を調べる方法についてまとめていきます。
やはり不動産投資は売却絡めていくことが非常に重要と言われています。実際に私の周りの目がゴーヤの方たちは何度も売却を繰り返している方が非常に多いです。
しかし、どの程度の売却益が出るのかする事は非常に難しいですよね。
今回はその売却益の調べ方についてまとめていきます。
私のプロフィールはこちらを参照してください。(看護師×大家 たかの)
売却益の想定を調べる方法5選
不動産投資において、売却益（キャピタルゲイン）を予測することは、投資の成功に大きく影響します。以下では、売却益の想定を調べるための5つの具体的な方法を解説します。
1. 市場調査を徹底的に行う
売却益を正確に想定するには、不動産市場の動向を把握することが重要です。
• 地域の平均価格の動向を調査: 同じエリアで取引された物件の価格や坪単価を調べます。不動産ポータルサイト（例：LIFULL HOME’S、SUUMO）を活用すると、過去の取引事例を確認できます。
• 市場のサイクルを理解する: 不動産市場には景気や需要・供給に応じた上昇期と下落期があります。売却時期が上昇期であれば、より高い利益が見込めます。
今はどのマンションも高値で取引をされてますね！
• 新築や再開発プロジェクトの情報収集: 近隣エリアで大規模な再開発が行われる場合、将来的な価格上昇の期待が高まります。この情報をいかに収集していくかが非常に重要です。
2. 収益性シミュレーションを行う
物件の購入価格、諸経費、売却時の諸費用を基に、具体的なシミュレーションを実施します。
• 計算式を活用する:
売却益＝売却価格−（購入価格＋購入時諸経費＋売却時諸経費）
これにより、利益の見込みを数値で確認できます。
• 売却時の税金を考慮する: 不動産売却には譲渡所得税がかかります。保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得（約40%）、5年超の場合は長期譲渡所得（約20%）として計算されるため、保有期間を考慮して利益を想定します。
これに関しては主に個人のことを指します。法人であれば短期譲渡と言う考え方はありません。
• 価格変動のシナリオを設定: 楽観的、中立的、悲観的の3つのシナリオで価格の変動を見積もり、リスクに備えます。
3. 専門家の意見を取り入れる
不動産仲介業者やコンサルタント、不動産鑑定士などの専門家に相談し、客観的なアドバイスを得ることも重要です。
• 査定を依頼する: 複数の不動産会社に売却査定を依頼し、現在の市場価格や売却可能な価格帯を確認します。複数の意見を聞くことで、価格の妥当性が分かります。
• 不動産鑑定士による鑑定: より詳細な評価が必要な場合は、不動産鑑定士による鑑定を利用します。鑑定結果は信頼性が高く、銀行や金融機関でも認められることが多いです。
4. 将来の需要を予測する
売却益は需要と供給のバランスに大きく影響されます。需要予測を行うことで、将来の価格変動をある程度見込めます。
• 人口動態を確認する: エリアの人口増加率や世帯構成の変化を調べます。特にファミリー層が増加しているエリアでは、需要が安定する傾向があります。
局地的に人口増加を起こしている地域もあるので確認しましょうね！
• 近隣のインフラ整備計画を調査: 新しい交通機関や商業施設の建設計画があるエリアは、資産価値が向上しやすいです。
• 物件のターゲット層を明確にする: 例えば、投資用収益不動産の場合、需要は賃貸需要とリンクします。賃貸需要が高いエリアでは売却価格も安定します。
5. 他の投資物件との比較を行う
同じ地域や類似条件の物件と比較することで、売却益の可能性を具体的に把握できます。
• 類似物件の売却事例を確認: 最近売却された物件の情報を基に、相場価格を推定します。この情報は、レインズや不動産会社が提供するデータベースを利用することで入手できます。
• 競合物件との差別化ポイントを分析: 売却する物件の特徴（立地、築年数、リノベーションの有無など）が競合物件と比較して優れている場合、高値で売却できる可能性があります。
• 時期による価格差を把握: 例えば、春や秋は不動産取引が活発になるため、高値で売却しやすい時期とされています。これを考慮しながら売却時期を計画します。
まとめ
不動産投資における売却益を想定するためには、市場調査、シミュレーション、専門家の意見、将来需要の予測、他の物件との比較といった多角的なアプローチが必要です。
これらを組み合わせることで、リスクを最小限に抑えながら、最大のリターンを得られる戦略を立てることが可能になります。
もしこの物件を今売却したらどうなるのか？
このような想定をしておきましょうね。
ちなみに売却を考える際にはこのようなものもあるそうです。
気になる方は一度使ってみてくださいね。
今回の記事が少しでも皆さんの参考になればうれしいです。
引き続き学んで行動していきましょう！
本日もありがとうございました！
