看護師たかの不動産日記 
こんにちは、看護師大家のたかのです。
今回は不動産投資における実利回りについて解説します。
私のプロフィールはこちらを参照してください。（看護師×大家 たかの）
実利回りとは一言でいうと年間賃料から諸経費を差し引いたものです。
単に物件の表面利回りを見て投資を判断するのではなく、実利回りを考慮することで、より現実的で正確な投資判断が可能になります。
本記事では、実利回りの基本的な概念、計算方法、重要性、そして実利回りを向上させるための戦略について解説します。
1. 実利回りの基本概念
実利回りは、不動産投資における純粋な収益性を測る指標です。
これは、表面利回り（物件の購入価格に対する年間賃料収入の割合）に対して、実際の経費や支出を考慮した後の利回りを指します。
表面利回りが単純に収入の総額を元に計算されるのに対し、実利回りは管理費、修繕費、固定資産税、保険料、ローンの利息部分など、現実的なコストを差し引いた後の収益を基に計算されます。（こちらを重視する必要があります。）
2. 実利回りの計算方法
実利回りは、以下のような式で計算されます。
実利回り（％）=年間の純収益÷（物件購入価格+諸経費)×100
ここで「年間の純収益」とは、年間の家賃収入から全ての経費を差し引いた後に残る収益です。（私の1棟に関しては70万程度です。）
また、「物件購入価格 + 諸経費」は、物件の購入費用だけでなく、仲介手数料、登記費用、修繕費用などの初期費用も含めた総投資額を意味します。
例えば、物件の購入価格が2,000万円
年間の家賃収入が150万円、年間の経費が50万円だとします。
この場合、年間の純収益は100万円となり、初期費用として100万円が追加でかかったと仮定すると
総投資額は2,100万円になります。この場合の実利回りは以下のようになります。
実利回り=100万円÷2,100万円×100=4.76％
このように、実利回りを計算することで、投資物件が実際にどれだけの収益を生み出すかを把握することができます。
注意！！この数値はあくまで仮定であって、実際の数値は異なることはご承知おきください。
3. 実利回りの重要性
実利回りは、不動産投資の健全性を評価する上で非常に重要です。
表面利回りだけを見て物件を購入すると、実際の経費を無視してしまう可能性があり、結果として期待していた収益が得られないことがあります。一方、実利回りは全てのコストを考慮しているため、投資判断の信頼性が高まります。
例えば、表面利回りが高くても、管理費や修繕費が過剰にかかる物件では、実利回りが低くなる可能性があります。逆に、表面利回りが低くても、管理コストが抑えられている物件では実利回りが高くなる場合があります。そのため、実利回りを考慮することで、より正確な投資判断が可能になります。
4. 実利回りを向上させるための戦略
実利回りを向上させるためには、収益を最大化し、経費を最小化することが求められます。以下のような戦略が有効です。
4.1 経費の削減
実利回りを向上させるために最も直接的な方法は、経費の削減です。例えば、管理費用を見直したり、修繕費用を抑えるために予防保全を行ったりすることが考えられます。さらに、物件保険の条件を見直すことで保険料を減らすことも可能です。
4.2 賃料の見直し
賃料を適正に設定することも、実利回りの向上に寄与します。市場動向を調査し、賃料が市場価格と乖離していないか確認することが重要です。（私はここを重要視して物件を見ています。）また、物件の価値を高めるためにリフォームを行い、それに伴って賃料を引き上げることも検討できます。
4.3 購入時の慎重な物件選定
購入時に物件を慎重に選定することも、実利回りに大きな影響を与えます。
例えば、ローンの条件が良い物件や、初期投資が少ない物件を選ぶことで、総投資額を抑えることができ、その結果として実利回りが向上します。
また、長期的に価値が維持されるエリアの物件を選ぶことも、安定した収益を確保する上で重要です。しかし、なかなか良い立地にある不動産は購入することはほとんどできないということも事実です。
4.4 税金対策
税金の支払いも実利回りに影響を与えるため、適切な節税対策を行うことが求められます。
例えば、不動産所得に関する減価償却（こちらは後日解説します）や、必要経費として計上できる項目を最大限に活用することで、課税所得を減らすことができます。
また、法人を設立することで税負担を軽減する方法もありますが、これは個々の状況に応じて専門家と相談する必要があります。ちなみに法人設立は近年では手軽に行うことができるようになりました。法人の設立方法についても今回解説します。
まとめ
不動産投資における実利回りは、投資の収益性を正確に把握するための重要な指標です。
表面利回りだけでなく、実際の経費を考慮した実利回りを重視することで、投資の健全性を評価し、より良い投資判断を下すことができます。
実利回りを知ることは不動産投資を行うための基礎知識です。
しっかり学んで行動していきましょう！！