夜勤を手放して見つけた、小さな幸せと大きな自由 
こんにちは、看護師大家のたかのです。
よく投資で聞くのが「利回り〇％」という言葉。
でも実際に手元に残るお金は、その数字ほど多くないことが多いんです。
なぜなら、不動産投資の場合は修繕費・税金・管理費などの“現実の出費”を引いた「実利回り」こそが、本当の収益だからです。
今回は、初心者でもすぐに理解できるように「実利回りの基本」「計算方法」「重要性」、そして「実利回りを上げるコツ」まで、看護師目線でわかりやすく解説します。
🏠 実利回りの基本概念
実利回りとは、不動産投資で実際にどれだけお金が残るかを表す数字です。
表面利回りが「見かけ上の利益」なのに対して、実利回りは「現実の利益」。
つまり、家賃収入から管理費・修繕費・固定資産税・保険料・ローン利息などのすべての支出を差し引いたあとの利回りを指します。
表面利回りだけを見て投資を判断するのは危険。
本当に見るべきは、実利回りです。
✏️ 実利回りの計算方法
実利回りの計算式は、次の通りです。
実利回り（％）＝ 年間の純収益 ÷（物件購入価格＋諸経費）×100
ここでいう「年間の純収益」とは、年間家賃収入から経費をすべて差し引いた金額。
また「物件購入価格＋諸経費」には、仲介手数料・登記費用・修繕費用などの初期費用も含みます。
🧮 具体例
- 物件購入価格：2,000万円
- 年間家賃収入：150万円
- 年間経費：50万円
- 初期費用：100万円
この場合の計算は以下のようになります👇
年間純収益＝150万円－50万円＝100万円
総投資額＝2,000万円＋100万円＝2,100万円
したがって、
実利回り＝100万円 ÷ 2,100万円 ×100＝約4.76％
このように計算することで、「実際にどれくらいの利益が残るのか」が分かります。
（※数値はあくまで仮定です。）
ちなみに私の1棟に関しては、年間の純収益が約70万円ほどです。
この数字を見ながら、投資判断をしています。
💡 実利回りの重要性
実利回りは、不動産投資の健全性を測る最もリアルな指標です。
表面利回りだけを見て購入すると、経費を見落として「思ったよりお金が残らない」という失敗をする人も多いです。
一方、実利回りを意識すると、
- 経費のかかりすぎる物件を避けられる
- 長期的に安定した収益を得られる
- 融資返済や修繕にも余裕が持てる
といったメリットがあります。
私自身、初期のころに表面利回りを重視しすぎたこともありましたが、
今は「実利回り重視の投資」に切り替えたことで、安定したキャッシュフローを得られるようになりました。
🚀 実利回りを向上させる4つの戦略
実利回りを上げるには、収入を増やし、支出を減らすことが基本です。
以下の4つのポイントを意識しましょう👇
① 経費を見直して「支出を最小化」
管理委託費や修繕費、保険料などを見直しましょう。
- 管理会社を変更してコストを抑える
- 修繕は“予防保全”で大規模工事は行わない
- 保険の補償内容を最適化して保険料を削減
このような積み重ねで、数％単位で実利回りが改善します。
② 賃料設定とリフォームで「収入を最大化」
市場相場を調査し、賃料が適正かを定期的に確認します。
- 古くなった設備を交換して賃料を維持
- 清潔感や照明など“見た目の印象”を改善
- ターゲット（女性単身者、高齢者など）に合わせたリフォーム
私は女性単身者向け物件を運営していますが、明るさやセキュリティ重視のリフォームを行い、家賃アップにつなげています。
③ 購入時の判断で「初期投資を抑える」
購入段階での判断も実利回りに直結します。
- 融資条件（金利・期間）を複数銀行で比較
- 過剰なリフォーム見積もりを避ける
- 建物状態をチェックし、将来の修繕費を想定
とくに「立地は良いが利回りが低い」物件よりも、現実的にお金が残る物件を選ぶことが大切です。
④ 税金対策で「手残りを増やす」
税金も実利回りに影響します。
- 減価償却を活用して課税所得を減らす
- 経費計上できるものを漏れなく管理
- 必要に応じて法人化で節税
最近では、法人設立も簡単に行えるようになりました。
ただし節税目的の法人化には注意が必要なので、税理士など専門家と相談して進めましょう。
（※減価償却や法人設立については別記事で詳しく解説します。）
🔍 まとめ
実利回りは、不動産投資で**「本当に儲かるのか」**を判断するための最重要指標です。
表面利回りだけを見て判断せず、修繕費や税金など現実のコストを含めて考えることで、失敗を防ぐことができます。
💬 「実利回りを理解することが、不動産成功の第一歩」
数字の裏側を読み解く力をつけて、あなたも“安定してお金が残る投資”を目指していきましょう！
