キャッシュフローってどういう意味？？

こんにちは、看護師大家のたかのです。

今日は不動産投資には必須の知識、キャッシュフローについて解説していきます。

あまり聞きなれない言葉だと思いますが、不動産投資に必須の基礎知識なのでぜひ読んでくださいね。

私のプロフィールは看護師×大家　たかのを参照してください。

不動産投資におけるキャッシュフローとは、投資物件から得られる収入と、それに関連する支出を差し引いた後に残る現金の流れを指します。

いまいちわかりにくいと思うので簡単にいうと

物件から入っていくる賃料　ー　必要経費＝キャッシュフロー（必要経費についてはこちらを参照してください。不動産投資とは）

このようになるので、不動産投資家にとってキャッシュフローは、投資の健全性を評価する上で極めて重要な指標です。（言い切ります！！）

この章では、キャッシュフローの基本的な概念、その重要性、計算方法、そしてキャッシュフローを増やすための戦略について説明します。

キャッシュフローは、賃貸物件の家賃収入から始まり、そこからさまざまな支出を差し引いた後に残る金額です。主な収入源は賃料ですが、その他にも駐車場代や、物件に付随するサービスの収入が含まれる場合があります。一方で、支出には以下のようなものが含まれます。

これらの支出を差し引いた後に手元に残る現金が、キャッシュフローです。キャッシュフローがプラスであれば、物件は収益性が高く、投資として成功しているといえます。逆にマイナスであれば、追加資金の投入が必要であり、投資の再評価が求められます。

キャッシュフローのプラス・マイナスは、投資家の財務状態に直接影響を与えます。キャッシュフローが安定してプラスであれば、ローンの返済やその他の支出をカバーしつつ、さらなる投資や生活費に充てることができます。（次の物件の購入やそのほかのものに投資ができるようになります。）

特に、ローン返済後に残るキャッシュフローが多ければ、投資リスクを軽減し、長期的な財務安定性を高めることができます。

一方で、キャッシュフローがマイナスになると、他の収入や貯蓄から不足分を補填する必要があります。これが続くと、投資家の経済的負担が増大し、最悪の場合、物件の売却を余儀なくされる可能性もあります。

キャッシュフローの計算は比較的シンプルですが、正確な数値を求めるためには細部まで注意する必要があります。

基本的な計算式

キャッシュフロー=家賃収入−(ローン返済+固定資産税+管理費+修繕費+その他の経費)

私が所有する物件の場合は月々の家賃収入が22.9万円で、ローン返済が12.6万円、固定資産税が1.2万円/月、管理費が1.15万円かかります。

そのため、キャッシュフローは以下のようになります。

キャッシュフロー=22.9万円−(12.6万円+1.2万円+1.15万円+通信費0.7万円)=7.25万円

この場合、毎月7.25万円のプラスのキャッシュフローが得られることになります。しかし、他にも清掃費などを付けるとそれ以上に経費が掛かることがあります。

キャッシュフローを最大化するためには、以下のような戦略が有効です。

物件の選定：賃料が高く、かつローン返済や維持費が低く抑えられる物件を選ぶことが重要です。物件の立地や状態、周辺の市場動向をよく調査しましょう。
ローンの見直し：借り入れ条件の良いローンを選ぶことで、返済額を抑えることができます。金利が低いローンへの借り換えも検討しましょう。（しかし、短期で売買してしまうと金融機関との信頼関係が崩れる場合があるので注意が必要です。）
経費の削減：管理費や修繕費を見直すことで、支出を削減することが可能です。特に、複数の業者から見積もりを取り、最適な価格とサービスを選ぶことが大切です。
賃料の引き上げ：市場に応じて賃料を適正に引き上げることで、収入を増やすことができます。ただし、過度な引き上げは入居者の離脱を招く可能性があるため、バランスが重要です。ちなみに私は退去するごとに徐々に値上げを行っています。
物件を相場より安く購入する：物件を相場より安く購入することができれば、その分キャッシュフローは改善します。私の場合、相場より数百万安く購入できたこともあります。こちらについても後日記事にしようと思います。