不動産投資のキャッシュフローとは？夜勤ゼロナース、不動産オーナーになった私がやさしく解説

こんにちは。
看護師大家のたかのです。

今回は、不動産投資の世界では絶対に欠かせない基礎知識——
**「キャッシュフロー」**について解説します。

ちょっと聞き慣れない言葉ですが、
「キャッシュフロー＝お金の流れ」と考えれば大丈夫です。

この記事を読めば、
✔ 不動産投資の「利益の正体」
✔ キャッシュフローの計算方法
✔ 増やすための実践的なコツ
がすべて理解できるようになります。

1. キャッシュフローとは？不動産投資の“血液”

キャッシュフローとは、投資物件で実際に出入りするお金の流れのことをいいます。
専門的に言えば「収入 − 支出」で残る現金のこと。

つまり、

家賃収入 − 経費 ＝ キャッシュフロー

というわけです。

ここでいう「経費」には、

• ローンの返済（元金＋利息）
• 固定資産税
• 管理費
• 修繕費
• 共用部の清掃費
• 保険料や通信費
  などが含まれます。

この差額がプラスであれば、「黒字の物件」、
マイナスであれば、「持ち出しが必要な物件」ということになります。

キャッシュフローは、物件の健康状態を測る血液検査のようなものです。
数字を見れば、その物件が今どれくらい元気なのか、すぐに分かります。

2. キャッシュフローの重要性

キャッシュフローがプラスであることは、投資を続ける上での生命線です。

たとえば、毎月の家賃が入ってきても、
ローンや経費の支払いで全部消えてしまえば、手元にお金は残りません。

逆に、安定したプラスのキャッシュフローを確保できれば、

• ローン返済をしながらさらに・・・・
• 新しい投資資金を貯めて・・・・
• 家計に余裕をもたらす！

ことができます。

たかの

最高ですね！

夜勤で疲れていた頃の僕にとって、
「働かなくても毎月お金が入ってくる」仕組みはまさに夢のようなものでした。
でも、それを実現してくれたのがプラスのキャッシュフローだったんです。

3. 実際のキャッシュフロー計算例

では、具体的な数字で見てみましょう。

僕が持っている一棟物件のひとつを例にします。

計算すると…

22.9万円 − 15.65万円 ＝ 7.25万円

この物件では、毎月7.25万円のキャッシュフローがプラスになっています。

1年間で約87万円の現金が手元に残る計算です。
このお金は、次の物件の頭金や家族の旅行資金に使うこともできます。

たかの

ちなみに私の勤務しているところでは、夜勤の5回分に相当します！

4. キャッシュフローを増やす5つの戦略

キャッシュフローを改善・最大化するには、次の5つのポイントを意識しましょう。

① 物件の選定を慎重に

すべては「購入時点」でほぼ決まります。
同じ価格でも、立地や管理状態で収支はまったく違うものになります。

特に看護師投資家のように“副業スタート”する人は、
管理のしやすさと空室リスクの低さを重視しましょう。

立地選びのコツは、

• 駅徒歩10分以内
• 賃貸需要がある地域
• コンビニや病院が近い

こうした条件が揃うと、安定した入居率が期待できます。

私が初めて購入した物件は徒歩5分圏内に新駅ができる情報を頂いたので、それを踏まえて購入を検討しました。

② ローンの見直し

金利の高いローンを放置していませんか？
借り換えや金融機関の見直しで、毎月数万円のキャッシュフローが改善することもあります。

ただし、短期で売却してしまうと金融機関から「信頼を失う」ケースもあります。
融資期間中は、きちんと返済実績を積み上げていくことも大切です。

③ 経費の削減

キャッシュフロー改善の一番手っ取り早い方法です。

たとえば、

• 清掃費の外注先を見直す
• 不要なネット回線や共用設備を削減
• 複数見積もりを取る

これだけでも年間で数十万円の差が出ます。
僕も以前、清掃費の相見積もりを取っただけで年間12万円のコストダウンになりました。

④ 賃料の適正化

退去時には、思い切って家賃の見直しを検討しましょう。
周辺相場より5000円上げるだけでも、年間6万円の増収です。

ただし、入居者が離れるほどの強気設定はNG。
「設備を新しくして+2000円」など、
入居者が納得する付加価値をセットにするのがポイントです。

⑤ 相場より安く購入する

キャッシュフローを生み出す最大の要因は「購入価格」です。
同じ家賃でも、買値が安ければそれだけ利回りが上がります。

僕自身、ある物件を売り出し価格より450万円安く買えたことがあります。
結果、毎月の実利回りは13.6％で回っています。（もちろん満室経営です）

市場の情報をよく見て、焦らず「掘り出し物」を探す目を養いましょう。

5. キャッシュフローを守るための注意点

キャッシュフローを増やすのも大事ですが、「守る」ことも同じくらい重要です。

特に以下の3点は見落とされがちです。

• 修繕積立を怠らない
  　→ 屋根や外壁などの大規模修繕は避けられません。
  　　毎月1〜2万円でも積み立てておきましょう。
• 空室対策を常に意識する
  　→ 写真・募集条件・仲介業者への依頼方法などで大きく変わります。
• 税金の把握を怠らない
  　→ 固定資産税だけでなく、所得税・住民税・法人税も見越して計算するのがプロ。

これを意識しておくだけで、「予想外のマイナス」を防げます。

6. キャッシュフローが人生を変える

夜勤明け、ふと「この生活をあと何年続けるんだろう」と考えたことはありませんか？
僕もそうでした。

不動産投資を始めたきっかけは、
「家族との時間を増やしたい」ただそれだけでした。

でも、実際にキャッシュフローが毎月積み上がっていくと、
「お金のために働く」から「働く目的を選べる」ようになったんです。

いまでは娘と過ごす時間が一番の幸せです。
そして、同じように悩む看護師仲間にも、
この知識を伝えたいと思っています。

まとめ

不動産投資におけるキャッシュフローとは、
**「実際に手元に残るお金＝本当の利益」**です。

これを正しく理解していないと、
表面上の利回りに惑わされてしまいます。

もう一度おさらいです👇

• キャッシュフロー ＝ 家賃収入 − 経費
• プラスであれば健全、マイナスなら再検討
• 増やすには「物件選び・経費削減・ローン見直し」が鍵
• 修繕や税金など将来支出も必ず計算に入れる

キャッシュフローは、不動産投資家の「血液」であり「エンジン」です。
安定したキャッシュフローを確保すれば、
夜勤を減らしても、家族との時間を守りながら生きていくことができます。

これからも一緒に、学びながら行動していきましょう。